Calcular los pies cuadrados de un espacio comercial es un proceso complicado que requiere una atención incesante a los detalles. Los inquilinos deben considerar una serie de factores al decidir si suscriben un contrato de arrendamiento, incluidos los pies cuadrados generales del edificio y los estándares regionales. Los inquilinos que no comprenden conceptos importantes a veces se sorprenden por los costos ocultos y los espacios utilizables que son más pequeños de lo que habían imaginado.
Pasos
Parte 1 de 3: Elegir un método de medición
Paso 1. Compare las técnicas de medición
Los propietarios pueden usar varias técnicas de medición diferentes para evaluar los pies cuadrados de un espacio. Estos métodos incluyen:
- Pies cuadrados utilizables, o USF: este es el espacio que ocupa realmente el inquilino. Los agentes de alquiler suelen citar esta cifra a los posibles inquilinos, pero representa solo una parte del contrato de arrendamiento.
- Pies cuadrados rentables, o RSF: Esta es la combinación de los pies cuadrados utilizables y un porcentaje de los pies cuadrados del área común del edificio. Las áreas comunes, que son partes de un edificio del que se benefician todos los inquilinos, incluyen el vestíbulo, los ascensores, los pasillos y las escaleras.
- Pies cuadrados brutos, o GSF: La totalidad de los pies cuadrados rentables de un edificio.
Paso 2. Decida qué método para calcular el espacio comercial es mejor para usted
La Building Owners and Managers Association (BOMA) simplificó los estándares de la industria para medir el espacio alquilable en edificios comerciales en 2010. Los 2 métodos principales de BOMA son el Método B y el Método Legacy A.
- Método B: El nuevo método de factor de carga único calcula el espacio rentable para cada inquilino utilizando un enfoque uniforme para medir el área del piso. Es igual para todos los niveles de piso de un edificio.
- Método A heredado: El estándar de 1996 utiliza precios unitarios separados para el USF y los pies cuadrados comunes. En algunos casos, puede ser beneficioso para los inquilinos optar por este enfoque.
Paso 3. Elija un método de medición según el tipo de propiedad
Normalmente, la técnica de medición utilizada dependerá del uso previsto de la propiedad y del número planificado de inquilinos. Los edificios de oficinas, los centros comerciales y otros edificios de múltiples inquilinos se medirán normalmente con RSF. Los edificios de un solo inquilino, como los almacenes o las instalaciones de producción, se miden utilizando GSF. Sin embargo, es posible que no se requiera que los propietarios utilicen un método específico para medir un espacio.
Paso 4. Considere los estándares regionales de arrendamiento
La ley federal permite a los propietarios medir el espacio rentable utilizando cualquier método que deseen. Sin embargo, ciertas partes del país pueden tener diferentes reglas para calcular los pies cuadrados. Dos ejemplos notables son:
- La Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY) permite a los propietarios de edificios maximizar las ganancias permitiéndoles acercar RSF lo más posible a GSF.
- Áreas tropicales: las nuevas reglas tienen en cuenta las áreas cerradas y abiertas de los edificios comerciales en áreas normalmente afectadas por condiciones climáticas específicas.
Parte 2 de 3: Medición de pies cuadrados comerciales
Paso 1. No dé nada por sentado
Mida el espacio utilizable usted mismo. Un error de cálculo al determinar los pies cuadrados puede costarle miles de dólares durante la duración del contrato de arrendamiento. Los estándares de medición típicos permiten una tolerancia de error del 2 por ciento al medir espacios comerciales. Sin embargo, esto puede traducirse en mucho dinero, especialmente en espacios grandes o costosos. Asegúrese de medir el área con el mayor cuidado posible, especialmente si usted es el inquilino que podría verse afectado negativamente por estos errores de cálculo.
Paso 2. Mida los pies cuadrados simples
Para medir pies cuadrados comerciales para un espacio rectangular, multiplique la longitud de la habitación en pies por su ancho. Por ejemplo, una habitación que mide 12 pies de largo por 12 pies de ancho tiene 144 pies cuadrados. Para espacios en forma de L o divididos, puede medir rectángulos de espacio de forma independiente y luego sumar las áreas para obtener una medida del área total.
Las medidas se pueden tomar con una cinta métrica o un dispositivo de medición láser
Paso 3. Tenga en cuenta las formas inusuales
Tenga cuidado al medir secciones de forma irregular de una habitación. Para realizar su medición, intente dividir la habitación en formas con áreas fáciles de calcular, como rectángulos y triángulos. El área de un triángulo rectángulo se puede encontrar multiplicando las longitudes de los dos lados no diagonales (los dos unidos por el ángulo recto) y luego dividiendo el producto por 2.
- Por ejemplo, si hay una habitación con una pared diagonal que la atraviesa, debe usar una fórmula más complicada para determinar los pies cuadrados del área. Si la longitud del espacio con la pared diagonal fuera de 10 pies y su ancho fuera de 8 pies, los pies cuadrados del área serían 40 pies.
- Esto se debe a que la pared corta a la mitad el total de pies cuadrados, que habrían sido 80 si la habitación no tuviera una pared que la cruzara.
Paso 4. Mida las áreas comunes
Las áreas comunes deben medirse para poder calcular los pies cuadrados rentables. Los pies cuadrados del área común se miden utilizando los mismos métodos que los pies cuadrados utilizables, a menos que se disponga lo contrario en las leyes locales. Las áreas comunes pueden incluir ascensores, baños, vestíbulos, escaleras y pasillos. Es importante destacar que las áreas comunes deben estar disponibles para que todos los inquilinos las usen o se beneficien de ellas. Asegúrese de medir el total de pies cuadrados de todas las áreas comunes del edificio.
Paso 5. Encontrar pies cuadrados brutos
Los pies cuadrados brutos miden el área total del espacio, incluido el grosor de las paredes exteriores. Para medir esta área, deberá medir la longitud de la pared desde el exterior del edificio y usar esas dimensiones para calcular los pies cuadrados. El GSF no se reduce por obstrucciones como pozos de ventilación, vigas de soporte o pozos de ascensor. GSF no incluye áreas abiertas como estacionamientos, piscinas o áreas de sótanos sin excavar.
Parte 3 de 3: Uso de información en pies cuadrados
Paso 1. Calcule el factor de carga del edificio
El factor de carga representa el porcentaje adicional de pies cuadrados agregados a los pies cuadrados utilizables para calcular los pies cuadrados rentables. Para calcular el factor de carga, comience por encontrar el total de pies cuadrados utilizables y rentables del edificio en las preguntas. Recuerde que los pies cuadrados utilizables son el área que se puede alquilar a los inquilinos y los pies cuadrados rentables son ese área más las áreas comunes. Luego, divida RSF por USF para obtener el factor de carga.
- Por ejemplo, si un edificio tiene 80.000 pies cuadrados de espacio utilizable y 20.000 pies cuadrados adicionales de áreas comunes, los pies cuadrados rentables serían 100.000.
- Entonces, el factor de carga se calcularía como 100, 000/80, 000 = 1,25.
Paso 2. Encontrar pies cuadrados rentables para una propiedad
Los pies cuadrados rentables de una propiedad se pueden calcular utilizando el factor de carga del edificio y el USF de la propiedad. El factor de carga se multiplica por el USF para obtener el RSF. Luego puede usar el RSF y el precio por pie cuadrado para calcular el alquiler mensual.
- Continuando con el ejemplo anterior, imagine que la propiedad se divide por la mitad entre dos espacios comerciales. Entonces, cada uno tiene 40, 000 pies cuadrados de espacio utilizable.
- Para encontrar RSF, multiplique esta cantidad por el factor de carga, que es 1,25. Esto significa que el RSF en este caso sería 40, 000 x 1,25 = 50, 000.
Paso 3. Sopese las diferencias en las propiedades comerciales
Los precios unitarios pueden variar ampliamente según la ubicación y la clase del edificio. El alquiler de una oficina de 500 pies cuadrados (46,5 m2) en el centro de la ciudad podría ser más alto que el alquiler de un espacio de 1,000 pies cuadrados (92,9 m2) a solo 10 cuadras de distancia. Los edificios se clasifican en 1 de 3 clasificaciones estándar.
- Clase A: Son los edificios más prestigiosos de las secciones más exclusivas de una ciudad. Los edificios de clase A tienen rentas más altas que el promedio.
- Clase B: esta es la clasificación más amplia. La mayoría de estos edificios tienen acabados de aceptables a buenos.
- Clase C: las unidades de esta clase son muy funcionales pero ofrecen pocas comodidades. Los alquileres son generalmente bajos.
Paso 4. Calcule el alquiler total de una propiedad basándose en pies cuadrados
Los alquileres generalmente se basan en el RSF o GSF de un espacio. Una vez que tenga estos datos, puede usar el precio de mercado por pie cuadrado para determinar el precio de alquiler de la propiedad. Continuando con el ejemplo anterior, si el alquiler fuera de $ 1,50 por pie cuadrado de RSF por mes, el alquiler sería de $ 1,50 x 50, 000 = $ 75, 000.
