Cambiar una casa implica comprar una casa de costo relativamente bajo (a menudo una ejecución hipotecaria), repararla y venderla con una ganancia. Es un esfuerzo que conlleva una serie de riesgos, así como algunas recompensas potencialmente lucrativas. También se requiere mucho trabajo para preparar una casa para el mercado. Si está interesado en cambiar una casa pero no tiene mucho dinero para el pago inicial, existen otras opciones que le permitirán ingresar al mercado de las casas.
Pasos
Método 1 de 6: Evaluación de sus finanzas
Paso 1. Evalúe su tolerancia al riesgo
Cambiar una casa con fines de lucro implica una serie de costos, que incluyen el pago inicial de la vivienda, la hipoteca, los pagos de intereses, los impuestos a la propiedad, los costos de cierre de bienes raíces, las inspecciones, los permisos y los honorarios de los contratistas. Estos costos se acumulan rápidamente y es posible que la casa invertida no se venda con ganancias. Antes de decidir si seguir adelante con la remodelación de una casa, debe preguntarse:
- ¿Qué harás si la casa no se vende de inmediato? ¿Sería posible utilizar la casa como propiedad de alquiler, por ejemplo? Si no tiene un plan de respaldo razonable si algo sale mal con la venta de la casa invertida, es posible que desee reevaluar sus planes.
- ¿Merecen las ganancias potenciales el riesgo de una pérdida considerable? En 2015, las casas con precios inferiores a 50.000 dólares obtuvieron rendimientos negativos. Por otro lado, las casas con un precio de $ 100, 000 - $ 200, 000, arrojaron un rendimiento bruto promedio del 44%. Tenga en cuenta que vender una casa en la que nunca ha vivido también puede implicar fuertes pagos de impuestos, lo que puede reducir considerablemente su margen de beneficio.
- ¿Pueden sus socios inversores afrontar el riesgo de una pérdida potencial?
- ¿Ha investigado sobre los mercados inmobiliarios locales, los costos de remodelación y los permisos? Para tener una experiencia exitosa de cambio de casa, debe informarse sobre los precios de las viviendas locales, los distritos escolares, los contratistas responsables y las regulaciones inmobiliarias.
Paso 2. Considere su capacidad para proporcionar "equidad en sudor" y el valor de ese trabajo
La equidad de sudor se refiere a la cantidad de valor que podría agregar a su casa debido a su propio trabajo. Por ejemplo, si usted es un techador calificado o un plomero con licencia, tal vez pueda realizar algunas de las reparaciones de la casa usted mismo. Esto reducirá sus gastos generales y reducirá la cantidad de dinero que tiene que pedir prestado.
- Asegúrese de tener en cuenta la cantidad de tiempo que dedicará a trabajar en la casa invertida. Su tiempo también tiene valor, y cambiar una casa a veces puede llevar meses de trabajo. Considere si otras formas de pasar su tiempo podrían ser más lucrativas o más agradables.
- Más importante aún, ¿los socios que ponen la participación financiera considerarán que su capital de sudor tiene algún valor? Si es así, ¿cuánto valor en comparación con su dinero en efectivo?
- Asegúrese de cumplir con todas las regulaciones locales cuando realice reparaciones en el hogar usted mismo. Discuta sus planes con un abogado de bienes raíces o con la junta de regulaciones locales si necesita aprobación para cualquier construcción o reparación.
Paso 3. Conozca su puntaje de crédito
Si usted mismo no tiene dinero para una casa invertida, deberá solicitar un préstamo para cubrir sus costos iniciales. Independientemente de quién sea su prestamista (un socio, un banco o un prestamista privado), tendrá que demostrar que tiene la capacidad de pagar su préstamo. Su puntaje crediticio refleja su historial crediticio, su capacidad para liquidar sus préstamos y su carga general de deudas. Cuanto mejor sea su puntaje crediticio, mayores serán las posibilidades de que pueda obtener un préstamo a una tasa de interés asequible.
- Existen algunos sistemas de calificación crediticia diferentes, pero en general su puntaje crediticio será un número entre 300 y 850. Cuanto mayor sea su puntaje, mejor será su crédito.
- Puede obtener un informe gratuito con su puntaje de crédito cada 12 meses visitando
Paso 4. Mejore su puntaje crediticio
Si su puntaje crediticio es demasiado bajo para que pueda obtener préstamos para una empresa de cambio de casa, es posible que desee tomarse un tiempo para mejorar su puntaje crediticio. Esto puede llevar algún tiempo, pero a la larga puede valer la pena. Además, cuanto mejor sea su puntaje crediticio, es más probable que pueda sobrellevar una pérdida potencial por mudanza. Para mejorar su puntaje crediticio, puede:
- Pague sus deudas de manera oportuna. Si no tiene un buen historial de liquidación de su deuda, no podrá obtener un préstamo decente para una casa volcada.
- Mantenga su carga total de deuda al mínimo. Evite mantener el saldo de una tarjeta de crédito si puede.
- Tenga líneas de crédito solo cuando sea absolutamente necesario. No tenga más tarjetas de crédito de las que necesita para su día a día.
- Proteja su identidad. Controle las transacciones de su tarjeta de crédito y su calificación crediticia para asegurarse de que un ladrón o un pirata informático no le hayan robado su identidad. Tome precauciones de seguridad razonables para proteger su información. Por ejemplo, no inicie sesión en su sistema bancario en línea a menos que esté en una red segura protegida por contraseña.
Paso 5. Habla con un asesor financiero
Un asesor financiero podrá analizar su situación financiera actual y ayudarlo a determinar cuánto riesgo puede asumir como parte de una inversión de cambio de casa. Un asesor financiero también podría ayudarlo a elaborar un plan para cubrir sus gastos, incluso si su casa invertida tarda mucho en venderse o requiere reparaciones adicionales.
Paso 6. Elabore un plan de negocios
Para cambiar una casa con éxito, tendrá que tomar sus decisiones basándose en la lógica y la investigación, no en sus emociones. Antes de comenzar el proceso de encontrar un prestamista y comprar una casa, es aconsejable que tenga un plan de negocios sólido. Este plan debe mantenerlo en el camino correcto para realizar una inversión inteligente, así como brindar confianza a sus posibles prestamistas y socios de que puede obtener ganancias. Su plan de negocios debe incluir:
- Un precio máximo de compra de la casa que voltearás.
- Una lista de vecindarios en demanda donde dirigirá su búsqueda. Preste especial atención a los distritos escolares, la seguridad del vecindario y la proximidad a servicios como tiendas y transporte público.
- Un costo máximo de reparaciones y remodelaciones que puede pagar.
- Una lista de contratistas autorizados, fiables y asequibles que pueden realizar reparaciones con éxito.
- Una estimación razonable del valor posterior a la reparación (ARV) de la vivienda invertida. Idealmente, el precio de venta inicial no será más del 70% del ARV de la casa.
- Una idea de quién es su comprador y lo que quiere. ¿Es probable que su comprador sea una pareja de jubilados? ¿Un joven empresario? ¿Una pareja con hijos? Dependiendo del vecindario, sus compradores potenciales pueden querer cosas muy diferentes de una casa. Considere quién será su posible comprador y qué podría necesitar de su casa. Por ejemplo, si está pensando en remodelar una casa en un vecindario con un excelente distrito escolar, podría considerar una remodelación que tenga en mente a los niños pequeños.
- Un comprador específico. En algunos casos, es posible que pueda alinear a un comprador antes de cambiar la casa. En este caso, sus riesgos son mucho menores al igual que sus costos generales.
- Un plan sobre cómo pagar su préstamo si algo sale mal. No cambie una casa a menos que pueda cubrir sus gastos, incluso si algo saliera mal con su venta. Por ejemplo, es posible que un comprador fracase o que descubra un problema con los cimientos de la casa. Cree un margen de error en su plan de negocios y piense en posibles formas de superar un retraso en la venta de la casa o gastos inesperados.
Método 2 de 6: Encontrar un socio
Paso 1. Busque un socio inversor
La forma más común para que los aficionados a las casas sin experiencia entren en el mercado es encontrar un socio inversor. Esto es especialmente importante para aquellos que no tienen el dinero para el pago inicial o las reparaciones iniciales. Un socio inversor proporcionará una parte o la totalidad del efectivo inicial a cambio de una parte de las ganancias.
Podría considerar encontrar un socio que tenga una gran cantidad de efectivo líquido pero que no esté interesado en hacer el trabajo preliminar para comprar o renovar una casa. Mientras que su socio proporcionará el dinero en efectivo, usted proporcionará los conocimientos y la mano de obra
Paso 2. Red de forma activa
Para encontrar un socio inversor, debe desarrollar una serie de contactos personales y profesionales en su comunidad. Haga correr la voz de que está interesado en emprender una oportunidad de inversión con un socio. Algunas formas en las que puede localizar socios potenciales incluyen:
- Investigación de inversores inmobiliarios activos. Póngase en contacto con inversores inmobiliarios exitosos y experimentados que podrían considerar arriesgarse con usted.
- Unirse a un Club de Inversión Inmobiliaria. Muchas comunidades locales tienen capítulos locales de clubes de inversión inmobiliaria. Una vez que se inscriba, tendrá acceso a los lugareños que podrían compartir sus intereses y entusiasmo.
- Unirse a un grupo de reunión. Los grupos de Meetup son clubes sociales que a veces tienen temas específicos, incluidos los bienes raíces. Utilice un grupo de reunión para ampliar su red social.
- Difundir la voz entre familiares y amigos. Discuta su sueño de cambiar de casa con aquellos que ya están en su red social, como familiares, amigos y compañeros de trabajo. Es posible que puedan ponerlo en contacto con otras personas que comparten sus intereses o que buscan invertir en bienes raíces.
- Creando tu propio club de inversión inmobiliaria. Si su vecindario aún no tiene un club de inversionistas inmobiliarios, puede formar su propio capítulo. Anuncie en Craigslist y a través de sitios web de reuniones para encontrar personas con ideas afines.
Paso 3. Consulte a un abogado
Cuando entra en una sociedad de inversión, es importante que no se base simplemente en acuerdos verbales. Asegúrese de que todas las transacciones se reflejen en un contrato firmado. Consulte a un abogado comercial o de bienes raíces para asegurarse de que ambas partes estén satisfechas con el acuerdo. Asegúrese de hacer ejercicio con anticipación:
- Quién cubre qué costos
- Cómo se dividirán las ganancias
- Quién cubrirá las deudas y pasivos potenciales
- Quién llevará a cabo tareas particulares (como contratar contratistas)
- Tenga en cuenta las leyes de seguridad que regulan la promoción de inversiones, así como la posibilidad de demandas de inversores si los eventos no ocurren según lo planeado.
Paso 4. Hágalo una oferta a la vez
Algunas asociaciones inmobiliarias funcionan de manera espectacular; otros fallan por completo. No se encierre en una sociedad a largo plazo antes de saber qué tan bien trabaja con su pareja. En lugar de eso, conviértase en una casa a la vez y evalúe si su asociación tiene el potencial de ser sólida y duradera. Tenga en cuenta si el rendimiento financiero funcionó o no como se esperaba.
Método 3 de 6: Asegurar un préstamo de dinero fuerte
Paso 1. Investigue a los prestamistas de dinero fuerte
Un prestamista de dinero fuerte es una empresa que pide prestado dinero a personas a una tasa de interés y lo presta a otras personas a una tasa de interés mucho más alta. Hay muchas empresas que se especializan en financiar inversiones inmobiliarias como casas invertidas. Utilice su red social o directorios de Internet para localizar un prestamista de dinero fuerte en su área.
Paso 2. Reconozca los costos adicionales de los préstamos de dinero fuerte
Un préstamo de dinero fuerte es probablemente el tipo de préstamo más fácil de asegurar para un aficionado a la vivienda por primera vez que no tiene mucho dinero en efectivo. Sin embargo, también es una de las opciones más arriesgadas. Las tasas de interés de los préstamos de dinero fuerte tienden a ser mucho más altas que las hipotecas bancarias típicas en un 8-15%. Esto puede reducir seriamente sus ganancias potenciales de una casa invertida.
Paso 3. Reúna sus documentos financieros
Antes de que un prestamista de dinero fuerte le preste el dinero en efectivo, tendrá que proporcionarle información clave sobre su estabilidad financiera, así como sus planes para cambiar la casa. Es probable que quieran examinar sus registros fiscales, calificación crediticia y talones de pago. Tenga sus documentos a mano para demostrarle a su prestamista que usted es una oportunidad de inversión que vale la pena para ellos.
Paso 4. Pague una tarifa inicial del 2 al 10%
Otro costo adicional de los préstamos de dinero fuerte es la tarifa inicial, a menudo denominada "puntos". La mayoría de las tarifas oscilan entre el 2 y el 10% del costo de la hipoteca de la casa que venderá. Este dinero proporciona cierta seguridad a su prestamista y sirve como demostración de su viabilidad financiera.
Paso 5. Voltee la casa rápidamente
La mayoría de los préstamos de dinero fuerte se limitan a la compra y rehabilitación de propiedades o construcciones, y pueden durar de seis a 24 meses. Los préstamos de dinero duro no son adecuados para inversiones a más largo plazo debido a las altas tarifas involucradas. Es mejor utilizar préstamos de dinero fuerte en propiedades que podrá revertir rápidamente para asegurarse de que no está pagando tasas de interés altísimas.
Método 4 de 6: obtención de un préstamo privado
Paso 1. Piense en un prestamista privado
Un prestamista privado es un individuo con dinero líquido de sobra que está dispuesto a prestarle dinero a una tasa de interés predeterminada. A diferencia de un socio de bienes raíces que divide las ganancias con usted, un prestamista privado simplemente le cobrará una tasa de interés antes de proporcionarle el efectivo. En muchos casos, las tasas de interés de un prestamista privado son más bajas que las de un prestamista de dinero fuerte. Sin embargo, es posible que sea más difícil encontrar un prestamista privado.
Paso 2. Toque su red social para prestamistas
En muchos casos, puede encontrar un prestamista privado a través de su propia red social. Si conoce a un pariente, amigo o compañero de trabajo que tiene dinero en efectivo disponible, es posible que pueda pedir prestado este dinero y pagarle intereses. En un escenario ideal, todos ganan: su prestamista podrá ganar un interés adicional y usted podrá obtener ganancias de su casa invertida.
Paso 3. Sea consciente de los riesgos potenciales
Si va a conseguir un prestamista privado, asegúrese de que tanto usted como su prestamista conozcan los riesgos potenciales de esta transacción. Considere lo que podría suceder si no se beneficia de la casa invertida. ¿Aún podrá realizar sus pagos de intereses? Piense en sus opciones antes de buscar un prestamista privado. Para preservar su relación con esa persona, tendrá que devolverle el dinero de manera oportuna.
Paso 4. Recuerde que la confianza es clave
No se aproveche de un prestamista privado si desea seguir trabajando con ellos. La confianza es el ingrediente clave de los préstamos privados y debe demostrar que puede cumplir con su parte del trato. Si tiene éxito, su prestamista privado podría estar dispuesto a ayudarlo a financiar futuras inversiones inmobiliarias.
Método 5 de 6: obtención de un préstamo bancario
Paso 1. Solicite un préstamo a su banco
Es menos probable que esta opción ocurra durante su primera experiencia de cambio de casa, pero vale la pena intentarlo. Si tiene un buen crédito y un plan de negocios sólido, su banco podría proporcionarle un préstamo para comprar una casa para vender. Estas tasas de interés probablemente serán más altas que las de una hipoteca típica con un pago inicial del 20%, pero probablemente serán más bajas que muchos préstamos de dinero fuerte.
Es más probable que un banco preste fondos para la construcción si puede proporcionar un gravamen claro sobre la propiedad
Paso 2. Discuta su plan de negocios con su banco
Si tiene alguna esperanza de obtener un préstamo bancario, necesitará un plan de negocios sólido como una roca. Asegúrese de discutir su investigación con su banco para ver si lo consideran una inversión que valga la pena.
Método 6 de 6: Uso de sus propios activos
Paso 1. Evalúe sus activos actuales
Incluso si no tiene una gran cantidad de efectivo líquido para reformar una casa, es posible que aún tenga activos que puedan ayudarlo a obtener líneas de crédito para comprar una casa de bajo costo para reformar. Examine su propia casa, sus cuentas de jubilación y sus líneas de crédito para ver si se puede utilizar alguna de estas para un pago inicial.
Paso 2. Toque su IRA
Una IRA (Cuenta de jubilación independiente) es un vehículo de jubilación. Existen graves sanciones fiscales por retirar dinero antes de los 59,5 años. Sin embargo, existen excepciones para los compradores de vivienda por primera vez. Puede usar hasta $ 10, 000 de su IRA para comprar una casa. Discuta esta opción con su asesor financiero para asegurarse de que está utilizando el dinero correctamente y que no incurrirá en multas.
Tenga en cuenta que retirar dinero de su IRA podría afectar el potencial de crecimiento a largo plazo de esta cuenta de jubilación. Tenga cuidado con los riesgos que implica reducir sus cuentas de jubilación demasiado pronto
Paso 3. Considere una línea de crédito con garantía hipotecaria
Una línea de crédito con garantía hipotecaria (o HELOC) es una opción potencial para usted si ya posee una propiedad. Un HELOC le proporciona una fuente rápida de efectivo, y solo tiene que pagar intereses sobre el dinero que pide prestado al HELOC. Por ejemplo, puede tener un HELOC que vale $ 75 000. Pero si pide prestados $ 10 000 de esa cantidad, solo pagará intereses sobre la cantidad de $ 10 000.
- Tenga mucho cuidado con su HELOC: si no devuelve su préstamo a tiempo, corre el riesgo de perder su vivienda.
- Tenga en cuenta que las tasas de interés de HELOC pueden ser más altas que las de los préstamos de prestamistas privados.
Paso 4. Considere el uso de tarjetas de crédito
Las tarjetas de crédito son otra fuente de efectivo rápido, siempre que planee pagarlas muy rápidamente. Las tasas de interés de las tarjetas de crédito pueden ser muy altas, entre un 18% y un 20%. Sin embargo, no está poniendo en riesgo ninguno de sus otros activos, como lo haría con un HELOC. Podría considerar el uso de tarjetas de crédito para compras de menor riesgo durante la remodelación de una casa, como comprar materiales de construcción en una tienda de artículos para el hogar.
Consejos
- Siempre haga los cálculos antes de tomar una decisión de inversión. Ponle precio a tu tiempo y trabajo también.
- Tenga en cuenta que es posible que obtenga un mejor rendimiento de otras formas, como utilizar su tiempo para trabajar turnos adicionales o invertir su dinero extra en el mercado de valores. Trate los bienes raíces como solo una de las muchas opciones: no se encierre en bienes raíces hasta que lo haya pensado bien.
Advertencias
- También es extremadamente importante ser completamente transparente con sus inversores y decirles que existe la posibilidad de que pierdan dinero en su operación. La honestidad es la mejor política, especialmente cuando inviertes el dinero de otras personas.
- Tenga en cuenta que cuando esté recaudando dinero para cualquier tipo de empresa en la que tenga la intención de usar ese dinero para fines de inversión, debe cumplir estrictamente con las pautas federales y municipales. Asegúrese de consultar a su abogado antes de comenzar a recaudar dinero para cualquier empresa de inversión inmobiliaria.
- No trate la mudanza de casa como un plan para hacerse rico rápidamente. Si bien puede ser lucrativo, existen enormes riesgos involucrados. La remodelación de viviendas también es rentable solo cuando los inversores invierten mucho tiempo y energía en la investigación de bienes raíces y mejoras en el hogar.
- No corte esquinas. Contrate contratistas con licencia y asegurados que tengan una buena reputación. Siempre haga inspeccionar minuciosamente su propiedad. Obtenga permisos antes de emprender renovaciones. Omitir estos pasos puede generar más costos en el futuro.
