Comprar y vender bienes raíces es una forma popular, aunque de alto riesgo, de ganar dinero. Si compra una casa a buen precio, hace algunas renovaciones estéticamente atractivas y vende la casa a un precio más alto del que pagó, puede ganar mucho dinero fácilmente. Sin embargo, cambiar de casa no es de ninguna manera un plan fácil de "hacerse rico rápidamente". Requiere mucho trabajo, muchas inversiones, e incluso con una gran casa puede tener dificultades para vender el producto terminado simplemente debido al mercado inmobiliario fluctuante.
Pasos
Parte 1 de 6: Evaluación de sus capacidades
Paso 1. Evalúe su compromiso de tiempo
Flipping properties no suele ser un trabajo a tiempo parcial. Buscar, renovar y luego vender propiedades requiere mucha programación y trabajo durante la semana laboral para lograrlo. Si no puede convertir el cambio en un trabajo de tiempo completo, probablemente no esté listo para ello.
Paso 2. Evalúe sus propias habilidades de renovación
Las mejores aletas pueden completar las tareas básicas de renovación, como arreglar agujeros en las paredes o reemplazar un inodoro, por sí mismas. Ahorrará mucho dinero al no esperar a que otros completen estas tareas por usted. Además, hay algunas circunstancias en las que las cosas deben solucionarse de inmediato, por lo que no tener que esperar a otros puede ser un activo valioso. Ahorrar dinero de esta manera solo puede ayudar a sus resultados finales. En algunos casos, puede significar la diferencia entre realizar una venta y tener que esperar a otro comprador. Considere su propia capacidad para realizar estas tareas antes de decidir si traspasar una propiedad es lo adecuado para usted.
Paso 3. Evalúe su capacidad para financiar una inversión
La inversión inmobiliaria requiere que primero compre la propiedad y luego pague su propio camino para renovarla, por lo que necesitará el financiamiento para hacerlo. Los bancos generalmente no están dispuestos a otorgar préstamos sin garantía para este propósito, por lo que necesitará ahorros, garantía o ambos para pagar cada proyecto. Si tiene suficientes ahorros, utilícelo, pero si no, deberá usar un préstamo con garantía, como una segunda hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Otra forma es usar un préstamo de dinero fuerte o puente, este tipo de préstamos son para inversionistas inmobiliarios y son más fáciles de obtener ya que están respaldados por la propiedad en sí. Los bancos locales no brindan préstamos de dinero fuerte, necesita encontrar un prestamista privado en su área. Recuerde que también necesitará dinero para renovar y conservar la propiedad hasta la venta, además del precio de venta de la propiedad.
Las HELOC y las segundas hipotecas conllevan el riesgo de que pierda su casa si no cumple con el préstamo
Paso 4. Asegúrese de tener conocimiento del mercado inmobiliario
Necesitarás conocer muy bien el mercado inmobiliario para ser un flipper exitoso. No solo necesitará la habilidad para identificar propiedades en oferta, sino que también necesitará saber cuándo comprar y vender, y dónde hacerlo, para obtener el máximo rendimiento de su dinero en el menor tiempo posible. De lo contrario, quedará atrapado con una pérdida por la venta o por mantener la propiedad durante demasiado tiempo. Obtenga un conocimiento profundo del mercado inmobiliario en su área mediante el estudio de la cotización inmobiliaria local, trabajando en la industria o consultando con expertos inmobiliarios locales.
Parte 2 de 6: Comprar un fijador superior
Paso 1. Encuentre bienes raíces baratos
Puede buscar bienes raíces baratos en su periódico local, a través de listados en línea o buscando hipotecas morosas en línea. La clave para invertir en bienes raíces es encontrar una casa decente y reparable a un precio lo suficientemente bajo como para que valga la pena su tiempo, esfuerzo y dinero.
Las fuentes comunes de bienes raíces baratos incluyen ejecuciones hipotecarias de HUD, ventas regulares de ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto. También puede intentar buscar avisos de defunción y acuerdos de divorcio, ya que estos tienden a preceder a las ventas rápidas de viviendas
Paso 2. Investigue el vecindario
Además de la investigación del vecindario que determinará el valor de mercado promedio de las viviendas del área, también es importante conocer el área en sí. Querrá observar factores comunitarios como la calidad de las escuelas en el área, el acceso al transporte público (si es relevante para su comunidad) y otros aspectos que determinarán si esa propiedad será atractiva para, digamos, una familia joven con niños versus una pareja de jubilados que buscan establecerse.
El vecindario ayuda a establecer el mercado para su casa potencial, y querrá saber si el área ya tiene precios en aumento, está en una fase de transición o tiene precios relativamente bajos. Puede determinar esto preguntando a los lugareños o hablando con un agente de bienes raíces que conozca el vecindario
Paso 3. Evalúe la propiedad
Antes de finalizar la compra, querrá echar un vistazo y pedirle a un contratista y / o inspector de construcción que lo acompañe. Un contratista puede darle una estimación de cuánto costarán las reparaciones y renovaciones. Un inspector de edificios sabrá si puede ser necesario realizar trabajos costosos, como reparaciones de cimientos, ya que este tipo de reparaciones pueden resultar increíblemente costosas y fácilmente excederán su presupuesto.
- Muchas propiedades listadas en subastas se venden como "invisibles", lo que significa que no podrá recorrer la propiedad. Estas inversiones pueden ser excepcionalmente riesgosas, por lo que es posible que desee evitar situaciones en las que no pueda evaluar la propiedad en persona.
- Encuentre contratistas e inspectores buscando en línea o hable con alguien que trabaje en bienes raíces. Es posible que conozcan a un contratista o inspector confiable que haga un buen trabajo y que le brinde una evaluación honesta.
- Pregúntele al inspector sobre el estado de los principales sistemas de la propiedad (sistema eléctrico, sistema de plomería, cimientos y condición del techo, etc.). Estos pueden ser los elementos más costosos de reparar, por lo que es mejor averiguar con anticipación si estos sistemas principales están en buen estado o no.
- Pregúntele al contratista cómo es la inversión total. Esto le ayudará a tener una idea decente de qué tipo de reparaciones necesitaría si comprara esa casa.
Paso 4. Evalúe los costos y el valor
Antes de comprar cualquier propiedad, es importante conocer su presupuesto y conocer los costos anticipados. Para hacer esto, deberá evaluar la propiedad para evaluar qué tan extensas serán las reparaciones. Luego, trabaje hacia atrás para comparar el valor posterior a la reparación (ARV) de esa propiedad con los costos estimados y las reparaciones que deberá realizar.
- Busque en línea o hable con un agente inmobiliario local para conocer el valor de mercado de otras casas en el vecindario en el que está pensando comprar. Esto le dará una idea del ARV, que lo ayudará a decidir si su inversión dará sus frutos o no..
- Puede utilizar una calculadora de remodelación en línea como la que se encuentra en https://www.remodelingcalculator.org/. Esta herramienta le pedirá información básica como las dimensiones de la casa y el alcance de las renovaciones que está dispuesto a hacer, luego le dará una estimación muy aproximada.
Paso 5. Considere los costos de mantenimiento
Además de los costos de equipo, mano de obra y, por supuesto, la propiedad en sí, existen muchos otros costos a tener en cuenta al decidir sobre una propiedad. Los costos asociados con la posesión de una propiedad que no ha vendido generalmente se conocen como costos de mantenimiento. Estos pueden incluir impuestos a la propiedad, tarifas de condominios o asociaciones, seguros y servicios públicos como electricidad, gas y agua. También tendrá que pagarle a un agente inmobiliario por sus servicios, que pueden promediar entre el cinco y el diez por ciento del precio de venta de esa propiedad.
- Recuerde que cuanto más tiempo tenga una propiedad sin voltearla con éxito, más se acumularán sus costos de transporte.
- No todas las casas se venden de inmediato. Incluso una casa atractiva en un área calurosa puede estar en el mercado por un tiempo, lo que puede aumentar los costos muy rápidamente. Es posible que desee tener un plan de respaldo, que incluya alquilar la propiedad o vivir allí usted mismo, en caso de que la venta no se lleve a cabo. Algunos expertos en bienes raíces aconsejan realizar una compra solo si está dispuesto / puede conservar la casa y vivir en ella o alquilarla durante al menos cinco años, en caso de que la venta no salga según lo planeado.
Paso 6. Calcule el precio máximo de oferta para comprar la casa
Esto se puede calcular comenzando con el precio minorista esperado después de la compra y remodelación. Luego, agregue todos los costos de cierre. Encuentre su precio de oferta máximo tomando esta cantidad y luego restando los costos de remodelación, los intereses de los préstamos y la ganancia deseada. Esta cifra representa lo máximo que estaría dispuesto a pagar por la propiedad y se puede utilizar en negociaciones.
Paso 7. Finalice la compra
Además de todos los demás costos involucrados en la compra, rehabilitación y venta de una casa, también deberá considerar los costos de financiamiento. ¿Necesitarás pedir un préstamo para completar la compra? Si es así, tendrá que comparar precios para encontrar la mejor tasa de interés para un préstamo hipotecario. Si encuentra una buena oferta de préstamo o ha asegurado suficiente capital para realizar la compra, y si todo lo demás está bien y se ajusta a su presupuesto, entonces está listo para hacer una oferta al agente de bienes raíces de esa propiedad.
Parte 3 de 6: Remodelación de la cocina
Paso 1. Estime el beneficio
Su primer paso debe ser determinar cuánto agregaría una cocina remodelada al precio de venta. Si los costos de remodelación exceden el beneficio, la renovación no debe realizarse. Saber cuánto valor se agregará se puede deducir al estudiar otras casas similares en el área con o sin cocinas remodeladas y sus precios de venta recientes.
Paso 2. Trabaja con lo que tienes
Puede renovar radicalmente una cocina sin arruinarse si planifica cuidadosamente y trabaja con la cocina que ha comprado. La forma más fácil de maximizar la eficiencia de la cocina (y ahorrar su presupuesto) es remodelar sin cambiar la ubicación de las tuberías y las líneas de gas. De esa manera, puede cambiar la apariencia de la cocina sin alterar radicalmente el diseño.
Paso 3. Dé un amplio espacio
Los pasillos anchos hacen que la cocina se sienta accesible y fácil de trabajar. Si está planeando una renovación total de la cocina, planifique su diseño para acomodar el espacio para caminar y el espacio para que los residentes cocinen.
- Los caminos a lo largo del cuerpo principal de la cocina deben tener al menos 36 pulgadas de ancho.
- Los caminos que pasan por la estufa y el mostrador deben tener 42 pulgadas de ancho para acomodar a un cocinero, o 48 pulgadas de ancho para acomodar a dos cocineros.
Paso 4. Mantenga las esquinas despejadas
Los electrodomésticos y los gabinetes en las esquinas pueden ser complicados. Debe acomodar el espacio libre para que las puertas se abran y cierren, lo que puede hacer que las esquinas de la cocina se sientan abarrotadas y ocupadas. Para una cocina abierta y suave, planifique un espacio adecuado para abrir las puertas de los gabinetes y mantenga los electrodomésticos alejados de las esquinas por completo.
Asegúrese de que la puerta de un gabinete en un lado de la esquina no se golpee contra la puerta del gabinete en el otro lado de la esquina. Esto generalmente se puede evitar asegurándose de que las puertas de los gabinetes se abran en la misma dirección y estén adecuadamente espaciadas (según el tamaño y el espacio libre de cada puerta)
Paso 5. Instale las placas para salpicaduras
Las baldosas son una excelente superficie para salpicaduras en las paredes por encima / detrás del espacio del mostrador y las estufas. Puede personalizar sus mosaicos con colores, patrones e incluso materiales.
- Las baldosas de cerámica son fáciles de limpiar y pueden soportar la humedad y el calor, pero tienden a ser más caras que otras opciones de baldosas.
- Las baldosas de metro tienden a combinar fácilmente con cualquier estilo de cocina y, a menudo, son más baratas que otras opciones de baldosas.
- El acero inoxidable crea un elegante material para salpicaduras que es muy fácil de limpiar. Hace que cualquier cocina se vea elegante y moderna, pero puede ser muy costosa.
- También debe estudiar las publicaciones sobre renovaciones y viviendas para determinar qué materiales para salpicaduras están de moda en este momento. Esto puede ayudarlo a tomar la decisión correcta para que su cocina parezca "actual".
Paso 6. Considere incluir una isla
Las islas permiten que las cocinas se sientan más abiertas y funcionales. Una isla puede albergar una estufa, mostradores, espacio de almacenamiento, espacio para comer o cualquier combinación de los anteriores.
- Asegúrese de que la isla refleje las dimensiones de la cocina. Por ejemplo, si la cocina es larga y estrecha, una isla larga y estrecha combinará mejor con la habitación.
- Si instala una isla de usos múltiples, busque una isla que tenga varios niveles / niveles. De esa manera, su espacio de comedor está separado del lugar donde se prepararán o almacenarán los alimentos.
- Los gabinetes debajo del mostrador de la isla son un excelente espacio de almacenamiento. Puede colocar fácilmente ollas y sartenes o incluso secar productos debajo de la isla para liberar espacio en el mostrador.
- Si está haciendo su propio trabajo y no tiene una amplia experiencia en la construcción, puede comprar una isla de cocina prefabricada en una tienda de suministros de construcción o encontrar un gabinete de madera viejo y resistente y darle un nuevo acabado. Quite la pintura vieja y personalice el gabinete con un tinte para madera o un esquema de pintura para que coincida con el resto de la cocina. O opte por un color nuevo y atrevido para que la nueva isla se destaque.
Paso 7. Asegúrese de que los electrodomésticos estén a la altura
Si los electrodomésticos existentes en la cocina son viejos, es posible que desee considerar reemplazarlos. Los compradores de vivienda esperan que la calidad de los electrodomésticos esté a la par con la calidad de la vivienda. Mire las casas de precio similar que se han vendido recientemente en el área. ¿Tienen electrodomésticos nuevos? Si es así, es posible que tenga dificultades para vender la casa sin ellos. Los electrodomésticos pueden incluir refrigeradores, estufas, hornos y microondas.
Parte 4 de 6: Actualizar el baño
Paso 1. Calcule el rendimiento potencial antes de renovar
Al igual que con las renovaciones de la cocina, las renovaciones de los baños pueden agregar un impulso significativo al valor de la casa. Sin embargo, este impulso se anulará si el costo de la remodelación es aún mayor. Estudie casas similares vendidas en las cercanías para evaluar la cantidad ganada por haber renovado los baños. Luego, calcule sus propios costos de renovación. Si los costos son mayores que la ganancia, reduzca el alcance de sus renovaciones o abandone la remodelación del baño.
Paso 2. Elija un diseño completamente blanco
Las paredes blancas, los mostradores y los azulejos pueden hacer que el baño se sienta más espacioso y limpio. También puede hacer que una habitación de apariencia sencilla parezca más elegante y atractiva, además de neutral, lo cual es importante, ya que desea que los compradores potenciales puedan verse viviendo allí.
Paso 3. Maximice la luz natural
Si el baño tiene al menos una ventana, puede hacer que la habitación se sienta más luminosa y acogedora haciendo cambios sutiles para maximizar la luz. Intente colgar espejos laterales para reflejar la luz natural de la ventana y permitir un fácil aseo.
Paso 4. Elija un material para baldosas
Las baldosas de cerámica son mucho más baratas que los materiales más caros como el mármol, pero se pueden comprar con patrones que se asemejan al mármol. Puede elegir baldosas de cerámica predominantemente blancas de imitación de mármol para una apariencia limpia y elegante. Sin embargo, debe comprender las expectativas de los compradores para tomar la decisión correcta sobre los materiales. Las casas de mayor precio tendrán compradores más exigentes que requerirán baldosas de mármol o piedra.
Paso 5. Utilice baldosas de ducha elegantes
Puede elegir baldosas cerámicas de menor costo para el piso, pero cuando se trata de volver a colocar baldosas en la ducha o en la cabina del baño, es posible que desee optar por una baldosa más elegante. El mármol, aunque más caro, puede transformar radicalmente cualquier cabina de ducha y crear una atmósfera de spa.
También debe considerar si separar la bañera y la ducha o eliminar una de la otra. Esto, nuevamente, dependerá de las expectativas de sus compradores
Parte 5 de 6: Realizar otras modificaciones
Paso 1. Repintar con colores neutros
Cuando pintes tu casa, es importante usar colores neutros. Los colores que son demasiado atrevidos, demasiado oscuros o demasiado suaves pueden funcionar para una habitación aislada, pero en general, la mayoría de las habitaciones deben ser de un color que esté justo en el medio del espectro. Prueba con una pintura de color crema, bronceado o caqui para que la casa sea neutral a la vista.
Paso 2. Arregle el interior
Además de la cocina y el baño, probablemente necesitará hacer algunas reparaciones en el resto de la casa. Repare los agujeros, vuelva a pintar todas las habitaciones (sin importar el estado de la habitación), reemplace las alfombras viejas o gastadas y reemplace las lámparas y los accesorios del gabinete. El objetivo es hacer que la casa parezca lo más nueva posible, sin salirse de su presupuesto.
- Probablemente querrá mantener los muebles fuera, pero aún necesitará usar algo para atraer la atención del espectador. Intente poner una planta grande (como una seda, un árbol o un arbusto artificial) en el rincón más visible de la habitación.
- Considere la "puesta en escena" (creando una apariencia habitada con muebles y decoraciones) para hacer que la casa sea más atractiva.
- En habitaciones que carecen de luz natural, considere colocar una lámpara de pie en una esquina para iluminar el espacio.
- Agregue pequeños toques de color colocando accesorios de colores brillantes para contrastar con el color neutro de la habitación. Intente colocar toallas de mano rojas o burdeos en la casa y deje un jarrón con flores de color rojo en algún lugar visible.
- Considere mostrar imágenes de antes y después para resaltar cuán radical ha sido la transformación de la casa.
Paso 3. Mantenga el jardín ordenado
Un jardín descuidado o desordenado puede ahuyentar a los compradores incluso antes de que recorran el interior de la casa. Es importante mantener el jardín bien arreglado y regado, y mantener el exterior de la casa.
- Retoca cualquier pintura desconchada.
- Mantenga el jardín impecable. Quiere que toda la propiedad sea atractiva, no solo el interior. Si el exterior se ve descuidado, muchos compradores potenciales ni siquiera querrán ver el interior.
- Considere el paisajismo profesional para maximizar el atractivo exterior.
Parte 6 de 6: Vender la casa
Paso 1. No se apresure
Es importante no retener una propiedad por mucho tiempo, ya que tendrá que pagar impuestos y costos de mantenimiento. Pero si se apresura a poner una casa invertida en el mercado demasiado rápido, corre el riesgo de que no esté en todo su potencial. Deberá decidir qué es lo adecuado para usted y su presupuesto, pero la clave radica en equilibrar los costos con las renovaciones para que la casa sea lo más atractiva posible dentro de su presupuesto.
Paso 2. Consiga un corredor hipotecario calificado
Si no contrata los servicios de un corredor hipotecario, corre el riesgo de perder mucho tiempo con compradores no calificados. La contratación de un agente hipotecario le permite saber que cualquier persona que busque la propiedad estará precalificada, lo que ayudará a reducir el tiempo que su propiedad está en el mercado.
- Los corredores hipotecarios actúan como intermediarios para ayudar a facilitar las transacciones. Determinan la elegibilidad de un comprador potencial para un préstamo y también pueden ayudar a ese comprador a encontrar un préstamo, aunque los corredores hipotecarios no prestan dinero directamente ellos mismos.
- Busque corredores hipotecarios en línea. Puede comparar tarifas y encontrar un corredor que se ajuste a su presupuesto al comparar precios antes de elegir un corredor.
Paso 3. Trabaje con un agente de bienes raíces
Un agente lo ayudará a obtener un costo justo por su propiedad y puede facilitar todos los detalles de la venta. La elección del agente adecuado ayudará a garantizar que su venta se realice sin problemas y rápidamente. Aunque tendrá que pagar por los servicios de un agente, puede resultar rentable reducir los costos de mantenimiento y los impuestos que acumulará si conserva su casa durante un período prolongado.
- Obtenga presentaciones de listas de al menos tres agentes. Eso puede ayudarlo a establecer el mejor precio para su propiedad y comparar las capacidades de venta de varios agentes.
- Si un agente sugiere que puede conseguirle un precio excepcionalmente alto por la propiedad, puede ser una señal de alerta. Los precios de venta extremadamente altos pueden desanimar a los compradores potenciales incluso antes de que vean la propiedad.
- Busque un agente que trabaje en bienes raíces a tiempo completo. De esa manera, sabrá que el agente está disponible para mostrar la propiedad en cualquier momento del día, lo que puede ayudarlo a maximizar sus posibilidades de una venta rápida.
- Busque una comisión razonable. La mayoría de las comisiones de venta para los agentes inmobiliarios caen entre el cinco y el siete por ciento del precio de venta, que se divide entre su agente de ventas y el agente del comprador. Pero una comisión excepcionalmente baja puede alejar a los compradores potenciales, ya que la comisión puede no valer el esfuerzo del agente de compras para mostrar la propiedad. Elija una comisión justa para asegurarse de que su propiedad atraiga a los agentes de sus compradores potenciales.
Paso 4. Anticipe los costos de ventas
Vender una casa puede resultar muy caro. Además de los costos de reparación y la contratación de un agente de bienes raíces, deberá pagar los costos de cierre y los impuestos sobre las ganancias de capital. Cuando todo está dicho y hecho, los costos totales asociados con la venta de una casa pueden sumar hasta el 10 por ciento del precio de venta de la propiedad.
Asegúrese de incluir los costos de ventas en su presupuesto. Todos sus gastos se acumularán rápidamente, por lo que es importante tener en cuenta cuánto está gastando en cada paso del proceso de cambio de casa
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Consejos
Lea y estudie todos los cursos que pueda sobre cambiar casas y comprar apartamentos con poco o ningún pago inicial. Es posible que desee comenzar con la rehabilitación de propiedades de alquiler a menor escala (apartamentos o condominios) antes de intentar cambiar una casa
Advertencias
- Considere el mercado de la vivienda en su ubicación ANTES de comenzar este plan. Actualmente, el mercado de la vivienda se está desacelerando (casi paralizado) en muchos lugares, y las propiedades listadas en estas regiones pueden terminar en el mercado durante meses. Si su ubicación es uno de estos mercados en desaceleración, tendrá una GRAN oportunidad de comprar una casa a precio de ganga, pero tendrá dificultades para intentar venderla.
- Las propiedades altamente apalancadas son algunas de las propiedades de mayor riesgo. Haga toda la investigación que pueda para determinar si aprovechar sus propiedades es la mejor estrategia para usted.
