Comprar casas antiguas, repararlas y luego revenderlas con una ganancia se conoce comúnmente como "voltear" una casa. La inversión exitosa depende de encontrar propiedades que tengan un precio lo suficientemente bajo como para permitir una ganancia cuando la inversión inicial y el costo de las reparaciones se restan del precio de venta final. Hay una variedad de formas en las que puede encontrar casas para invertir. Primero, compile una lista de hogares usando recursos en línea, información de la oficina del secretario del condado y consultando con un agente de bienes raíces. Evalúe todas las viviendas a fondo. Antes de realizar una compra final, consulte con profesionales y negocie con el vendedor. Esto le ayudará a encontrar el mejor precio para obtener ganancias al vender una casa.
Pasos
Parte 1 de 3: compilación de una lista de hogares
Paso 1. Conozca los precios promedio en su mercado
El primer paso para encontrar casas para invertir es conocer su mercado. Desea asegurarse de comprender cuál es el precio promedio en el área que está buscando para poder identificar mejor las casas infravaloradas.
- Mire una variedad de casas actualmente en el mercado para tener una idea del precio promedio. Esto no solo le dará una idea de qué casas están infravaloradas, sino que también le dará una idea de cuánto debería vender una casa reparada.
- También debe considerar los factores que afectan el valor de una vivienda. ¿Está la casa en un vecindario seguro? ¿Está cerca de una escuela o de un distrito comercial? ¿Tiene factores que lo hacen deseable para el comprador medio? Querrá apuntar a las casas infravaloradas en estas áreas, ya que es más probable que las venda con fines de lucro más adelante.
Paso 2. Busque viviendas infravaloradas utilizando herramientas en línea
Una de las mejores formas de comenzar a buscar casas para voltear es utilizando herramientas en línea. Los motores de búsqueda en línea le permitirán dar un rango de precios y buscar viviendas en áreas específicas. Comience su lista buscando una variedad de casas en línea.
- Puede buscar casas usando sitios como Zillow, Realtor.com o Trulia. Modifique el motor de búsqueda para que los precios más bajos aparezcan primero. Mire una variedad de casas y guarde listados de interés en su computadora.
- Esto le dará una idea de dónde tienden a estar las casas más baratas en un vecindario. Esto puede ayudar a reducir su búsqueda en el futuro, cuando esté buscando viviendas a través de un agente de bienes raíces u otros puntos de venta.
- Tenga en cuenta que las casas infravaloradas no siempre son las más baratas. Quiere una casa que se venda por debajo del valor de mercado, pero que pueda repararse y revenderse en el futuro. La casa más barata en un área puede tener serios problemas y no vale la pena la inversión.
- Hay algunos sitios web nuevos en ciertas áreas del condado que pueden brindarle un buen lugar para comenzar y realizan algunas investigaciones por usted. BMV hace un gran trabajo al ejecutar composiciones automatizadas y compararlas con el precio de lista, de modo que las ofertas por debajo del valor de mercado (o infravaloradas) ya estén filtradas para usted. A pesar de que cada oferta puede no ser una gran oferta, puede brindarle un excelente lugar para comenzar su investigación sobre una propiedad potencial. Este sitio también ofrece otras estadísticas útiles como las ventas de REO y los días promedio en el mercado de la zona. Este tipo de números pueden dar una idea de lo que está sucediendo en el vecino objetivo.
Paso 3. Visite la oficina del secretario de su condado para encontrar casas en proceso de ejecución hipotecaria
Las casas que atraviesan un proceso de ejecución hipotecaria generalmente serán más baratas. Las casas en ejecución hipotecaria son fáciles de voltear y es posible que no requieran reparaciones extensas. Es posible que pueda hacerle una oferta al propietario directamente, lo que puede ser más económico que hacerlo a través de un agente de bienes raíces. Puede visitar la oficina del secretario del condado local o la oficina del secretario del condado en el área que desea comprar para encontrar listados de viviendas ejecutadas.
Paso 1.
- Hable con un trabajador de la oficina sobre cómo encontrar viviendas en ejecución hipotecaria. Por lo general, busca un Aviso de venta, Lis Pendens o un Aviso de incumplimiento.
- También puede consultar el periódico local. Por lo general, hay una sección de avisos públicos que le advierte sobre viviendas embargadas.
Paso 2. Busque hogares fuera de las grandes ciudades
No limite su búsqueda a ciudades más grandes. Si bien las casas en las ciudades tienden a venderse por más, aún puede obtener ganancias volteando casas fuera de la ciudad. Por lo general, puede encontrar casas de bajo precio de 2 a 3 horas fuera de los límites de la ciudad.
- No vayas demasiado rural. Es poco probable que una granja en un área aislada se venda y obtenga grandes ganancias. Quédese en pueblos pequeños cerca de ciudades o áreas suburbanas.
- Si es posible, busque casas alejadas de las costas. Las casas en las ciudades del Medio Oeste y el Sur tienen precios mucho más baratos que las casas en la costa este o oeste.
Paso 3. Configure un sistema de alerta automático
Si encuentra una vivienda a buen precio, quiere ser la primera persona en hacer una oferta. Esto puede darle una ventaja sobre la competencia. Es una buena idea tener configurado algún sistema de alerta automático. Hable con su agente de bienes raíces sobre un sistema de alerta automático. Si no está trabajando con un agente, los sitios como Zillow generalmente le permiten configurar alertas automáticas con respecto a las casas de un precio determinado en un área determinada.
Paso 4. Busque casas en venta por propietario
Si un propietario necesita vender una casa rápidamente, puede renunciar a hablar con un agente de bienes raíces. Las casas puestas a la venta por el propietario pueden venderse más baratas. Es posible que los propietarios no conozcan el valor real de su propiedad y la abandonen por un precio muy por debajo del valor de mercado. Es una buena idea conducir por algunos vecindarios en los que está pensando en comprar casas para invertir. Esté atento a los letreros que dicen "En venta por el propietario".
Paso 5. Consulte a un agente inmobiliario
Siempre es una buena idea tener un profesional de su lado. Si es nuevo en el mercado de bienes raíces, hable con un agente de bienes raíces sobre cómo encontrar casas para vender. Un agente calificado puede ayudarlo a orientarlo en la dirección de viviendas de alta calidad y bajo precio que satisfagan sus necesidades.
- Puede encontrar un agente de bienes raíces en línea o navegando por las páginas amarillas. Puede leer las reseñas de un agente en un sitio web como Yelp para asegurarse de que tenga una reputación sólida.
- También debe pedir a otras personas que hayan cambiado de hogar una recomendación para un agente. Un agente de bienes raíces también debe estar dispuesto a brindarle información de contacto sobre clientes anteriores. Hable con clientes anteriores y haga una variedad de preguntas para asegurarse de que un agente de bienes raíces potencial sea sólido.
Parte 2 de 3: Evaluación de posibles inversiones
Paso 1. Visite una variedad de hogares
No limite su búsqueda cuando busque casas para voltear. Visite una amplia variedad de hogares en diferentes áreas. Sopese los pros y los contras de cada casa que visite para que pueda decidir qué casas valen la pena su inversión.
- Asista a muchas jornadas de puertas abiertas en el vecindario que elija. También debe hablar con su agente de bienes raíces y solicitar un recorrido por varias casas en un día.
- Tenga una idea de por qué las casas pueden ser baratas. Algunas casas baratas pueden necesitar reparaciones extensas o estar en malas ubicaciones. Es posible que otras casas solo necesiten reparaciones menores y es posible que se reduzcan los precios debido a otros factores, como la necesidad de que los propietarios vendan rápido.
Paso 2. No se aleje de las casas que necesitan reparaciones
Algunas casas pueden tener un precio más bajo porque necesitan reparaciones. La mayoría de las casas que encuentras cuando cambias casas serán reparadoras hasta cierto punto, así que no te resistas a un trabajo de reparación. Si las reparaciones se pueden hacer rápidamente y por un precio más económico, la casa puede valer la pena la inversión.
- Muchas veces, una casa solo necesita reparaciones cosméticas. Un mal trabajo de pintura, una alfombra deficiente o un olor fuerte pueden dejar una casa en el mercado durante mucho tiempo. Esto dará como resultado que la casa tenga un precio más bajo. Sin embargo, problemas como este son bastante fáciles de solucionar.
- Investiga un poco por tu cuenta. Llame a una variedad de contratistas y pregúnteles cuánto cuestan generalmente ciertas reparaciones. También debe preguntar a los propietarios de viviendas o agentes de bienes raíces si hay alguna reparación importante que deba hacerse en la casa.
Paso 3. Haz muchas ofertas
Es una buena idea hacer muchas ofertas al buscar casas para invertir. El mercado probablemente será algo competitivo y no podrá comprar todas las casas por las que haga una oferta. Los profesionales le aconsejan que utilice la regla 100-10-1. Esto significa que debe buscar aproximadamente 100 casas, hacer una oferta por aproximadamente 10 casas y terminar comprando 1 casa de cada 10.
- No tenga miedo de hacer ofertas en viviendas que no sean su primera opción. La mayoría de sus ofertas fracasarán de todos modos. Si termina con una casa que no fue su primera opción, aún puede aprovechar al máximo la compra.
- Sin embargo, no haga ofertas por viviendas que sepa que no desea. Una casa en un barrio muy malo, por ejemplo, probablemente no sea una inversión que valga la pena. Solo haga ofertas en casas con las que cree que puede vivir con flipping.
Parte 3 de 3: Hablar con profesionales sobre cómo realizar una compra
Paso 1. Realice una inspección de la vivienda en las propiedades que está considerando comprar
Nunca compre una propiedad sin haber realizado una inspección de la vivienda con anticipación. Contrate a un inspector de viviendas calificado para que evalúe la vivienda antes de hacer una oferta.
- Un inspector de viviendas será un tercero neutral que no está interesado en minimizar el daño para realizar una venta. Él o ella le informará cuánto trabajo se necesita en el hogar.
- Una casa que necesita reparaciones menores es una gran inversión si está buscando remodelar una casa. Sin embargo, es posible que una casa que necesita renovaciones importantes no valga la pena ni su tiempo ni su dinero.
Paso 2. Habla con un abogado
A menos que usted mismo tenga un título en derecho, nunca debe comprar una casa sin hablar con un abogado de bienes raíces. Hay mucho papeleo y contratos relacionados con la compra de una vivienda. Un abogado de bienes raíces calificado lo asesorará cuidadosamente y evitará que tome malas decisiones de compra.
- Puede encontrar un abogado de bienes raíces en línea o en las páginas amarillas locales. También debe hablar con amigos o colegas que cambian de casa y pedir una referencia.
- Siempre lea las reseñas antes de contratar a un abogado para asegurarse de elegir a alguien con una sólida reputación.
Paso 3. Obtenga estimaciones sobre los costos de reparación de una variedad de profesionales
Desea asegurarse de que el costo de las reparaciones no supere el beneficio final de una casa. Llame a una variedad de contratistas autorizados en su área. Dígales qué tipo de reparaciones necesita y pídales presupuestos. Calcule aproximadamente cuánto será el costo total de las reparaciones.
- Algunos contratistas no proporcionarán un presupuesto gratuito si no es propietario de la propiedad, a menos que ya tenga una relación laboral con ellos. En algunos casos, es posible que deba pagar una pequeña tarifa para obtener un presupuesto de las reparaciones en una propiedad que no es de su propiedad.
- Llame a una variedad de lugares y busque las tarifas más bajas. Sin embargo, también debe leer reseñas en línea y hablar con otros clientes antes de decidirse por un contratista.
- Si hay reparaciones menores, como un mal trabajo de pintura, considere hacerlas usted mismo. Esto puede ahorrarle algo de dinero al cambiar la casa.
Paso 4. Analice algunos números para calcular cuánto ofrecer por una casa
Querrá asegurarse de que cualquier casa que compre pueda generar ganancias. Para averiguar cuánto debe ofrecer, tendrá que hacer algunos cálculos matemáticos simples. Su agente de bienes raíces y su abogado deberían poder ayudarlo a estimar ciertos costos, así como el precio de venta eventual de su propiedad.
- Necesitará lo que se conoce como Valor posterior a la reparación (ARV). Este es el precio por el que eventualmente se venderá la propiedad, y su agente puede calcular este precio por usted mirando las ventas recientes en el vecindario.
- Quiere que el ARV sea aproximadamente el 70% de lo que pagaría por la vivienda. Multiplique el ARV por 0,7 para calcular cuánto debe pagar por la casa. Por ejemplo, una casa con un ARV de $ 200 000 no debe comprarse por más de $ 140 000 si no requiere reparaciones. Sin embargo, debe deducir el costo de las reparaciones. Si su casa requiere $ 40 000 en reparaciones, no la compre por más de $ 100 000.
Paso 5. Negociar con el vendedor
Siempre debe negociar antes de establecer un precio final. Si negocia con el vendedor, es posible que incluso obtenga un precio más bajo de lo que deseaba al principio. No acepte el primer precio que pide el vendedor, especialmente si es más alto que el precio máximo que calculó.
Aquí es donde resulta útil hacer muchas ofertas. Si parece estar dispuesto a dejar ir la venta, es más probable que el vendedor ceda a su oferta
Video: al utilizar este servicio, es posible que cierta información se comparta con YouTube
Consejos
- Siempre solicite una búsqueda completa del título antes de pagar en efectivo para que una propiedad se voltee. De lo contrario, es posible que tenga que librar una batalla judicial para recuperar su inversión si el título no se puede transmitir legalmente.
- Puede tomar de 2 semanas a un año para que un título quede claro. Asegúrese de que exista una contingencia de título para que pueda rescindir si hay elementos preocupantes en el informe de título. Si es posible borrar estos elementos, es posible que desee continuar, pero si no es así, es posible que desee retroceder.
- Si termina perdiendo dinero en la remodelación de una casa, lo cual no es infrecuente, es posible que desee alquilar la casa durante uno o dos años para ganar algo de dinero extra antes de venderla.
