Se puede ganar una cantidad increíble de dinero cambiando casas nuevas si puede hacerlo bien. De hecho, puede ganar fácilmente $ 25, 000 o más por lanzamiento, y hacerlo en menos de 90 días. Sin embargo, tenga en cuenta que también puede perder tanto, o más, en un giro si calcula mal la oportunidad. Cambiar de vivienda puede ser una forma de ganar grandes cantidades de dinero de una manera poco convencional, pero también requiere investigación, trabajo arduo y un apetito saludable por el riesgo.
Pasos
Parte 1 de 4: Determinar si cambiar de casa es adecuado para usted
Paso 1. Asegúrese de tener suficiente dinero extra
Cambiar de casa implica comprar una casa o una propiedad. Por lo tanto, además de agregar otra hipoteca a sus gastos mensuales, lo más probable es que también deba realizar un pago inicial. Con suerte, su precio de venta cubrirá estos gastos. Independientemente, necesitará una gran cantidad de efectivo disponible y un presupuesto mensual flexible para comenzar a cambiar de casa.
También entran en juego otros gastos, como los servicios públicos y los impuestos. Cuando venda la casa, también tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre sus ganancias
Paso 2. Maneje sus expectativas
Los flippers exitosos no se limitan a comprar y vender casas sin realizar ningún trabajo intermedio o esfuerzos de marketing. Tenga en cuenta que, en muchos casos, tendrá que invertir trabajo y gastos para realizar cambios en la casa. En otros, querrá evitar los honorarios de los agentes inmobiliarios y tratar de vender la casa usted mismo, lo que requiere algo de marketing y trabajo preliminar. Asegúrese de estar dispuesto a esforzarse para hacer esto correctamente.
Paso 3. Asegúrese de tener suficiente tiempo libre
Este no es un pasatiempo de fin de semana, sino un trabajo de tiempo completo. En la mayoría de los casos, tendrá que programar el mantenimiento, supervisar la construcción en adiciones o cambios y lidiar con otros problemas que surjan con la casa. También tendrá que mostrar la casa a compradores potenciales por su cuenta si no planea usar un agente inmobiliario. Sería difícil programar todo eso alrededor de otro trabajo de tiempo completo.
Paso 4. Sea capaz de afrontar el riesgo y el fracaso
Lo más probable es que cometa al menos algunos pasos en falso cuando comience a cambiar de casa. Estos errores pueden costarle miles o decenas de miles de dólares. Además, pueden ocurrir accidentes que le costarán miles de dólares o retrasarán su proyecto actual semanas o meses. Si usted es el tipo de persona que no puede pensar y actuar racionalmente en estos momentos de estrés, es posible que cambiar de casa no sea para usted.
Parte 2 de 4: Búsqueda de una propiedad
Paso 1. Familiarícese con cómo comprar una casa o un condominio
Si ya lo ha hecho, entonces ya conoce el proceso y es una segunda naturaleza. Si nunca ha comprado una casa, consulte con un agente inmobiliario. Hay algunos pasos involucrados al comprar una casa con los que debe estar familiarizado. Generalmente, este proceso incluye hacer una oferta, obtener una hipoteca, eliminar las condiciones y tomar posesión.
También puede omitir la venta inicial por completo comprando sus propios lotes y construyendo sus propias casas en ellos para venderlos. En este proceso, puede construir la casa usted mismo o contratar a un constructor para que lo haga por usted. Estos dos procesos son especificaciones conocidas y construcción personalizada, respectivamente
Paso 2. Investigue las condiciones del mercado en su área
Hable con agentes inmobiliarios sobre el volumen y la demanda de viviendas que están experimentando. También puede buscar en su periódico local informes de vivienda.
- El mercado de la vivienda es como el mercado de valores en el sentido de que tiene ciclos "alcistas" y "bajistas". El mercado de la vivienda puede tardar años y años en cambiar de un ciclo a otro. Esto significa que las propiedades inmobiliarias pueden tener "alta demanda" o "baja demanda" en cualquier momento.
- Si su área está experimentando actualmente una "baja demanda" de viviendas, será mucho más desafiante, o al menos menos rentable, cambiar de vivienda.
- Si realmente desea comenzar a invertir, pero descubre que su mercado inmobiliario local no está preparado para ello, considere mudarse a un área con un mercado más activo. Investigue los mercados más populares en línea. Actualmente, algunas áreas están experimentando una espectacular recuperación de los precios y están listas para invertir en inversiones.
Paso 3. Encuentre una propiedad
Una vez que haya decidido que es el momento adecuado para comenzar un nuevo proyecto, busque el lote adecuado dentro de su presupuesto. Hay varias formas de hacerlo.
- Algunas personas buscan propiedades deterioradas. Estos son los que el vendedor está "desesperado por vender", por motivos como divorcio, quiebra, fallecimiento, mal estado de la propiedad o retrasos en los pagos. El deseo de vender del vendedor le permitirá negociar un mejor precio por el terreno.
- Otra forma es simplemente ubicar las áreas de su ciudad o pueblo que son "vecindarios nuevos", donde se está llevando a cabo toda la nueva construcción. Vaya allí y conduzca. Busque letreros colocados por constructores que quieran vender su nueva casa o lotes abiertos disponibles.
Paso 4. Considere qué tipo de casa podría construir en una propiedad
Investigue y averigüe qué estilo, tamaño y características específicas de la casa están de moda o se venden comúnmente en su área. Mire las casas nuevas que se venden y trate de emular sus éxitos. Puede que tenga que formar un equipo con un diseñador y un arquitecto para tener una idea realista de lo que puede hacer con un lote y un presupuesto determinados.
- Trate de planificar casas que se vendan en el rango medio a alto. Lo que eso significa es la cantidad que la familia promedio podría pagar. Generalmente eso significa entre alrededor de $ 200, 000 y $ 500, 000 dependiendo de su área. Desea ese rango de precios porque se venden más rápido, ya que existe la mayor densidad de población que busca estas casas de rango medio. Podría ser mucho menos o mucho más, pero eso es más o menos el promedio.
- En muchos casos, la casa debe tener tres o más dormitorios y al menos dos baños completos.
Paso 5. Comuníquese con los constructores sobre las "casas con especificaciones"
"Otra forma de encontrar una casa es simplemente buscando una lista de constructores en su área. Llámelos y pregúnteles si tienen" casas especiales "a la venta. Así se llama una casa nueva sin dueño real (que no sea el constructor).
- La razón por la que desea considerar la búsqueda de una casa nueva es simple. Es nuevo, no se necesitan renovaciones. Se ve mucho mejor y obtendrá más gente que lo verá en una casa más antigua. Y los márgenes son mayores. Eso significa que las casas nuevas tienen una "prima". Si una persona quiere vivir en una casa nueva, tiene que pagar un precio más alto. Es casi como comprar un auto nuevo en el lote, solo que no se depreciará.
- Además, los nuevos vecindarios generalmente ofrecen más características y comodidades como parques, arroyos, senderos para caminar, etc. Son más agradables con más mejoras. Tu casa está rodeada de bonitas casas nuevas. Todas estas características combinadas se suman y facilitan la remodelación de su hogar.
Paso 6. Investigue más sus oportunidades favoritas
Con el tiempo, limitará su búsqueda a unas pocas propiedades. En este punto, investigue un poco sobre cada constructor que esté considerando para asegurarse de que tengan buena reputación y que terminen la casa de acuerdo con los estándares que afirman, como encimeras de granito, alfombras de 50 onzas y otras especificaciones. Asegúrese de que hagan un trabajo de calidad e incluso inspeccione algunas de las otras casas que han construido. Si no tienen otras casas construidas para mostrárselo, tenga mucho cuidado.
Asegúrese de utilizar los datos del servicio de listados múltiples (MLS) para ver las tendencias del vecindario y los valores promedio de casas similares. Esto debería darle una idea del valor de mercado de la casa. Vaya a https://www.mls.com para utilizar el servicio
Parte 3 de 4: Comprar la propiedad
Paso 1. Considere los costos
Mire los costos del lote, los honorarios del constructor y los costos de construcción. También tendrá que tener en cuenta las comisiones, los impuestos a la propiedad y el seguro, así como el costo de financiar su inversión. Sume estos números usando cifras de su constructor y proyectos comparables. Luego, puede usar este total para compararlo con un precio de venta estimado para determinar si puede obtener o no una ganancia razonable con la venta de la casa.
Paso 2. Una vez que encuentre una propiedad que sea una buena oferta, salte sobre ella
Si sabe, según las comparaciones reales de MLS en esa área, que podría invertirlo por al menos $ 25, 000 más, entonces, ¡Muévete rápido!
Haga una oferta de inmediato. Si es aceptado, todavía le dará tiempo para investigar sobre el constructor y el estado de la casa.
En la oferta, asegúrese de tener varias formas de rescindir el contrato, como "sujeto a financiación". Si tiene un problema y necesita salir y no incluye este tipo de cláusula, no podrá salir si hay un problema. El más común es simplemente "sujeto a financiamiento antes de la fecha x". Si no puede hacer el financiamiento antes, solicite una extensión en la fecha de la condición
Paso 3. Adquirir financiamiento
Para poder comprar la propiedad y comenzar o continuar la construcción, deberá solicitar un préstamo. Para cambiar de casa, es probable que tenga que obtener un préstamo con una tasa de interés alta, debido al riesgo inherente que conlleva el cambio de casa. En muchos casos, esto podría alcanzar una tasa anual del 10 al 12 por ciento.
Tener un buen historial crediticio y una buena puntuación puede ayudarlo a obtener una mejor tasa, pero muchos prestamistas seguirán considerando el préstamo como riesgoso
Paso 4. Elimine las condiciones en el hogar
Eso significa que debes tomar posesión en la fecha del contrato. Esto está sucediendo mientras se construye su casa. Así que ahora puede hablar con el constructor y elegir sus características y colores para el interior y el exterior de la casa. Si no tiene experiencia en hacer esto, averigüe si el constructor tiene un profesional que pueda consultarlo.
Paso 5. Completa tu casa
Asegúrese de monitorear el trabajo del constructor a medida que terminan la casa de acuerdo con sus especificaciones. Es posible que desee consultar otros libros o expertos en el acabado de la casa, especialmente para sus primeros productos. Querrá agregar acabados de lujo visibles sin sacrificar demasiado su presupuesto.
- Elija texturas, pinturas y materiales de "todos los colores neutros", y acabados que se adapten a todos los gustos. No elijas colores brillantes para nada. Recuerde que está "volteando" esta casa. Estás haciendo el interior para "otra persona". No es lo que le gusta, es lo que le gustará a la población en general, que son "tonos neutros" por dentro y por fuera.
- Si no hace nada más, asegúrese de que la cocina sea perfecta. Esta es la habitación más importante de la casa para muchos compradores. Si esto ya es bueno, mira los baños a continuación.
Parte 4 de 4: Vender la casa
Paso 1. Ahora que su casa está lista, prepárela para mostrarla
Deshágase de toda su basura y cualquier material o equipo de construcción que haya por ahí. Esta casa estará a la venta. Eso significa que tiene que ser "100% libre de desorden". Una forma sencilla de entender esto es ir a cualquier "casa piloto" en su área y ver cómo han hecho el interior. Sus muebles, si los tiene, no tienen que ser tan buenos o tan elegantes como podrían tener en la casa de exhibición.
No deje nada a la vista. Guarde todo en alacenas, armarios, cajones, sótano y garaje. Dejando la sala de estar principal despejada. Tampoco uses demasiados muebles. No querrás que las habitaciones parezcan demasiado ocupadas. Tampoco monte demasiadas fotos o cuadros en las paredes. Quieres que todo sea impecable. Debido a que su comprador quiere una "casa nueva", no la convierta en una "casa usada" para ellos. Conviértalo en un "hogar de exhibición" para ellos
Paso 2. Enumere la casa
Puede venderlo usted mismo para ahorrar dinero o incluirlo en la MLS con un agente inmobiliario. La razón por la que querría vender a través de MLS es que hay miles de agentes de bienes raíces en su área que verán esa lista de MLS (servicio de listado múltiple) y comenzarán a mostrar su casa tal vez incluso "a diario". Tendrá toneladas de agentes inmobiliarios compitiendo para vender su casa. Compare eso con "solo usted" tratando de venderlo. Sí, renunciará a una comisión, pero eso puede incluirse en el precio de venta.
- Incluya su casa de manera competitiva dentro del área. Sin embargo, al comprar la casa, debería haber obtenido un trato y ya había anticipado que podría revenderla por al menos $ 50, 000 más según las condiciones reales del mercado y la investigación que realizó.
- No lo sobrevalúes o no se venderá, y no lo subastes y dejes dinero sobre la mesa. Pero es mejor ponerle un precio bajo y no ser flexible en su precio de venta durante la negociación, que sobrevalorarlo y que nadie venga a verlo.
Paso 3. Cuando reciba una oferta, considere la situación detenidamente
Nunca, bajo ninguna circunstancia, entre en una negociación en la que esté intercambiando ofertas. Si te hacen una oferta, siempre debes decirles: "Lo pensaré y te responderé en una hora". Tómate un tiempo para pensarlo. No comience a intercambiar ofertas de ida y vuelta con un comprador sin tomar al menos una hora. Una cosa que puede hacer cuando está con el comprador y él dice "qué tal esto …", dígale, "está bien, aceptaré esa oferta y tomaré un café y volveré en uno. hora para avisarle ".
Esto es muy importante porque es probable que no le hayan ofrecido lo suficiente y ahora quiera contrarrestar la oferta. Lo que puede hacer es tomarse esa hora para estructurar su contraoferta. Por ejemplo, si su oferta es casi lo que usted desea, pero no del todo, regrese y diga algo como "está bien, aceptaré su oferta, pero no dejaré los electrodomésticos". Es posible que estén de acuerdo con eso, y eso constituye los $ 5000 que habría perdido si se hubiera metido en una negociación apresurada
Paso 4. Continúe con la venta
El comprador de su casa querrá que se le dé un plazo para "eliminar las condiciones". Generalmente, si tiene una oferta, el comprador será "serio" con respecto a su casa. Si necesitan una extensión, désela solo si hay poca o ninguna otra actividad. Pero si todavía recibe muchas otras ofertas en su casa, o tal vez siente que no está obteniendo un trato tan bueno como pensó inicialmente, entonces no extienda la fecha de la condición, por lo que la oferta es nula y sin efecto. Eso le permitirá aceptar su oferta de respaldo, que podría ser mejor y más fuerte.
Sin embargo, en general, querrá ser complaciente en este punto para que el trato se lleve a cabo con éxito. Entonces, si quieren traer a su familia por tercera vez, déjelos venir a verlo
Paso 5. Busque su próximo proyecto
Ahora que el comprador ha eliminado las condiciones, puede comenzar a buscar una nueva propiedad para comprar o intentar encontrar otra para invertir de la misma manera que lo hizo. El día que tomen posesión, tienes que estar "fuera". Luego, poco después de que tomen posesión, obtendrá un gran cheque de pago de las ganancias que obtuvo con la venta. Es decir, a menos que lo transfiera a la nueva casa que termine comprando. Por lo general, es mejor dejar las ganancias que obtiene en su hogar.
No retire dinero y vaya a gastar el dinero. Es mejor agravar el efecto y permitir que su dinero funcione para su próxima compra que gastarlo en compras y extravagancias. Claro, cómprese unas vacaciones fuera del trato por unos pocos grandes, pero deje que el resto de esa ganancia vaya a trabajar para usted en la próxima casa u otra inversión en la que le genere aún más dinero
Consejos
- Esta es una gran tendencia. Pero eso también significa mucha competencia. Si va a hacer esto, asegúrese de leer un poco al respecto. Sin embargo, tenga en cuenta que la mayoría de los programas, libros y materiales de voltear casas se centran en cambiar propiedades antiguas y propiedades en dificultades, algunas de las cuales podrían necesitar renovaciones, y eso es un parque de pelota completamente diferente. Es por eso que debe considerar casas nuevas donde el constructor solo quiere liquidar por una pequeña cantidad de ganancias. Algunos constructores solo quieren salir, o "tienen que salir" y venderán al punto de equilibrio.
- Si recibe un montón de personas que visitan su casa, como varias por día, es posible que esté subestimando el precio de su propiedad. No obtendría tantos a menos que tal vez su precio sea tan bajo que la gente piense que es una gran oferta, y ese no es su objetivo. Su objetivo es tener un "precio competitivo" pero aún así poder obtener ganancias.
- Trate de encontrar lo que ellos llaman una compañía de bienes raíces de "tarifa fija" para acompañarla. Obtendrán su listado en el MLS más popular en su área, lo que permitirá que otros agentes inmobiliarios comiencen a vender su casa. Sin embargo, solo cobran una "tarifa plana", que a menudo le ahorrará alrededor del 40% en comisiones de agentes inmobiliarios.
- Cuando compre una casa, a menos que ya esté muy familiarizado con la realización de contratos y negociaciones, intente conseguir un abogado y / o un agente de bienes raíces para que esté presente y trabaje en su nombre. Sin ellos, el vendedor podría intentar establecer términos que podrían terminar lastimándote, y es posible que ni siquiera lo sepas. Por lo tanto, desea que algunos profesionales con experiencia en su equipo lo asesoren antes de firmar en la línea de puntos para comprar o vender la casa.
Advertencias
- Escriba un plan de acción cuidadosamente detallado hasta el último elemento. Sopesa todos los pros y los contras. ¿Cómo afectará su vida hogareña, tiene una familia en la que pensar, cómo afectará esto a su trabajo y puede afrontar cualquier gasto inesperado para llevar la propiedad hasta que pueda cambiarla?
- Este es un esquema básico sobre cómo se hace esto. Estarás lidiando con grandes cantidades de dinero y estarás bajo unas condiciones que podrían costarte mucho dinero si te equivocas. En otras palabras, tenga mucho cuidado. Esto está destinado a personas que están dispuestas a hacer sus deberes, poner puntos en sus "i" y tachar todas sus "t". No para aquellos que van a precipitarse tontamente y "improvisar". Recuerde que hay mucho en juego en estas ofertas.
