"Voltear" una casa consiste en comprar una propiedad deteriorada por debajo del precio de mercado, aumentar su valor y revenderla rápidamente para obtener una ganancia rápida. Esto es diferente de la inversión en desarrollo, en la que el comprador compra una propiedad en desarrollo y luego vende o alquila la unidad cuando está lista para ser ocupada. Si juega bien sus cartas, puede ganar $ 50, 000 o más por lanzamiento, y hacerlo en menos de 90 días.
Pasos
Método 1 de 3: hacer una compra sensata
Paso 1. Familiarícese con cómo comprar una casa o un condominio
Si ya lo ha hecho, entonces ya conoce el proceso. Si nunca ha comprado una casa, consulte con un agente de bienes raíces y un asesor financiero. Hay algunos pasos involucrados al comprar una casa, por lo que debe comprender ese proceso, como: hacer una oferta, obtener una hipoteca, eliminar las condiciones y tomar posesión.
- Hacer una oferta: Dado que las ofertas verbales no constituyen una venta legalmente exigible, debe redactar una oferta por escrito y entregársela a los propietarios y / o al agente de bienes raíces. La oferta estipula el precio, así como los términos y condiciones de la venta. Si se acepta la oferta, la oferta se convierte en un contrato de venta legalmente vinculante.
- Obtener una hipoteca: A menos que tenga un montón de dinero en efectivo a mano, necesitará una hipoteca. Existen docenas de tipos de préstamos, así que examine los que podrían funcionar para usted y hable con un agente hipotecario si tiene alguna pregunta. Algunas hipotecas (ARM) tienen tasas de interés especiales "teaser" que se mantienen bajas al principio y aumentan significativamente después de un cierto período de tiempo. Estos pueden ser atractivos si planea vender la casa rápidamente.
- Eliminando las condiciones: Esto suele ser lo que hace el comprador una vez que el vendedor ha aceptado su oferta. Es un movimiento legal que el comprador (generalmente) hace para comunicar que se han cumplido las obligaciones contraídas por ambas partes.
Paso 2. Comprenda los riesgos de cambiar una casa
Cambiar una casa puede ser arriesgado. Está incurriendo en una gran cantidad de deuda para una posible recompensa en el futuro. Excepto a veces, esa recompensa no se materializa, o no se materializa tan rápido como le hubiera gustado. Podría estar sentado en una propiedad por más tiempo de lo esperado, pagando una hipoteca, impuestos sobre la propiedad y mantenimiento continuo. A veces, tendrá que vender una casa por menos de lo que la compró. A menudo, está a merced de un mercado inmobiliario tembloroso.
La cantidad de esfuerzo físico requerido también es un riesgo potencial. ¿Qué tan en forma está y qué tan dispuesto está a hacer gran parte del trabajo de bricolaje involucrado en cambiar la casa? Si nunca ha hecho renovaciones o reparaciones antes, será una curva de aprendizaje empinada y cuanto menos sepa, más tiempo le llevará cambiar la casa
Paso 3. Infórmese sobre el mercado inmobiliario en el que está invirtiendo
Lea revistas como Forbes, Entrepreneur y Money; estos a menudo tienen artículos sobre bienes raíces. Empiece a comprender cómo funciona el mercado inmobiliario, qué constituye un buen y mal negocio y cómo anticipar el crecimiento o la contracción futuros en el futuro.
- El mercado de la vivienda es como el mercado de valores. Tiene ambos Toro ciclos (es decir, optimismo, crecimiento y alta demanda) y soportar ciclos (es decir, pesimismo, contracción y baja demanda). La diferencia es que el mercado de la vivienda puede tardar muchos más años que el mercado de valores en pasar de un ciclo a otro.
- Después de hablar con al menos tres agentes inmobiliarios y hacer una investigación, si descubre que el mercado tiene poca demanda y todos y su perro parecen estar tratando de liquidar casas, los precios de la vivienda caerán y los márgenes de ganancia caerán con ellos. Este tipo de condiciones de mercado harían más difícil cambiar una vivienda.
- Intente esperar un mercado alcista. Espere a comprar hasta que el mercado inmobiliario se haya recuperado y más personas intenten comprar que vender. Esto creará mejores condiciones para que comiences a voltear.
Paso 4. Busque una casa que pueda mejorarse sustancialmente con la menor cantidad de tiempo y recursos
No intentas vivir en esta casa; está intentando comprarlo, mejorarlo y venderlo. Trate de no apegarse al hogar. En cambio, considérelo puramente como un ejercicio lucrativo.
- Una casa con margen de mejora puede tener un jardín deteriorado, una alfombra vieja, un buen lugar para una cochera u otras cosas que se pueden arreglar con un poco de dinero y algo de trabajo duro. Este tipo de correcciones a menudo proporcionan un excelente retorno de la inversión (ROI) al cambiar de hogar.
- Algunas personas buscan propiedades deterioradas. Son aquellas que el vendedor está "desesperado por vender" por motivos como: divorcio, quiebra, fallecimiento, mal estado del inmueble, atraso en los pagos u otros. Estos le dan al comprador una ventaja inherente sobre el vendedor.
- Busque casas que se vendan en el rango medio a alto. Lo que eso significa es la cantidad que la familia promedio podría pagar. Generalmente eso significa entre alrededor de $ 200, 000 y $ 500, 000 dependiendo de su área. Desea ese rango de precios porque tienden a venderse más rápido: tiene la mayor densidad de población en busca de estas casas de rango medio. Podría ser mucho menos o mucho más, pero eso es más o menos el promedio. Estas casas generalmente tienen 3 o más dormitorios y al menos 2 baños completos.
- Descubra lo que prefieren los residentes en el área que desea comprar. Cosas simples como fácil acceso, estacionamiento fuera de la vía pública, caminos sin paso y un vecindario tranquilo pueden hacer o deshacer el atractivo de una propiedad.
Paso 5. Obtenga un préstamo por al menos varios miles de dólares más que el precio de la propiedad que desea vender
Necesitará este dinero para reparaciones y mejoras. Negociar una compra de la propiedad y comprar. En la oferta, asegúrese de tener varias formas de rescindir el contrato. El método más común es simplemente poner "sujeto a financiamiento para [tal o cual] fecha". Si no puede realizar el financiamiento para entonces, solicite una prórroga antes de que expire el período de contingencia de financiamiento.
Tenga en cuenta que existen 2 fechas de financiación distintas: 1 para realizar una solicitud para obtener el préstamo y 1 para obtener los fondos para cerrar el trato. Para proteger al comprador, la contingencia debe extenderse hasta el cierre del contrato. Por lo general, una contingencia de financiamiento tiene un plazo de 30 días, así que extienda el plazo a menos que sepa que puede obtener el financiamiento dentro de ese período de tiempo
Paso 6. Dése una línea de tiempo que describa su escenario de venta ideal
El tiempo es dinero y su objetivo es renovar y reformar su casa lo antes posible. Con ese fin, cree una línea de tiempo que enumere tiempos realistas para contratar, mostrar y vender. No tienes que cumplir todos los objetivos en el camino, pero quieres estar en el estadio. Una línea de tiempo lo ayudará a lograr esto.
- Tenga en cuenta cuándo espera que se completen las renovaciones importantes antes de. Incluya revisiones periódicas del progreso para ayudarlo a mantenerse alerta a los problemas que surjan.
- Marque los bloques de tiempo cuando esté disponible para trabajar en la casa, como fines de semana largos, tiempo de vacaciones, etc., que espera acelerar el trabajo que se realiza.
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Prueba del método 1
¿Cómo se puede beneficiar de la compra de una propiedad en mal estado?
Obtendrá mucha práctica en la realización de mejoras en el hogar.
¡Intentar otra vez! Sin duda, tendrá mucho trabajo por delante, pero puede que al final no valga la pena. No quiere invertir tanto dinero y trabajo en una propiedad que no recuperará el costo. Sus energías podrían gastarse mejor en un proyecto más manejable. ¡Elige otra respuesta!
Podrás venderlo fácilmente en un mercado alcista.
¡No exactamente! Es más fácil vender en un mercado alcista porque la confianza es alta. Sin embargo, un gran mercado en general no garantiza que pueda vender su propiedad con ganancias. Probablemente aún tendrá que realizar mejoras en la propiedad y comercializarla de manera agresiva entre los compradores. Intentar otra vez…
Obtendrá el mejor retorno de la inversión con este tipo de propiedad.
¡No necesariamente! Los márgenes de beneficio de las propiedades en malas condiciones pueden ser sustanciales si puede negociar un precio económico. Sin embargo, es posible que también tenga que invertir mucho dinero y trabajo en reparaciones para obtener ganancias. Estos costos pueden consumir gran parte de sus ganancias. ¡Hay una mejor opción ahí fuera!
Podrás comprarlo a bajo precio.
¡Sí! Las propiedades en malas condiciones generalmente se clasifican como en dificultades, lo que significa que sus propietarios están desesperados por vender. Esto significa que es más probable que vendan en su beneficio. Tiene muchas posibilidades de terminar con el extremo largo del palo. Siga leyendo para ver otra pregunta de la prueba.
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Método 2 de 3: arreglar la casa
Paso 1. Decida qué tipo de trabajo hará en la casa
¿Hará usted mismo el trabajo a bajo costo o necesita un contratista general o "GC" para hacer el trabajo? Si las reparaciones son menores, entonces puede ser mejor hacerlo solo para mejorar la propiedad de manera rápida y económica. Para proyectos más grandes que requieren permisos de construcción, es mejor contratar a un GC. Como ya se mencionó, la clave es realizar mejoras, a menudo meramente cosméticas, que hagan que la casa luzca mucho mejor pero que no le cuesten demasiado.
Paso 2. Primero haga las correcciones importantes
De esa manera, si su plan cambia (y muy bien podría hacerlo), ha realizado todas las correcciones importantes y solo tiene correcciones menores para maniobrar. Además, si su presupuesto aumenta, no se perderán arreglos esenciales como arreglos de cocina o trabajos básicos en el jardín, y puede presionar para vender rápidamente.
- Las principales soluciones son cosas como volver a cablear la casa para que no falle y provoque un incendio o una electrocución; arreglar accesorios rotos como bañeras, duchas y lavabos; volver a revestir alfombras gastadas o linóleo lleno de baches; remendar agujeros en la pared / techo / puertas; reemplazar bisagras / soportes / accesorios, etc. que estén sueltos o rotos; repintar pintura descascarada o mal hecha; reemplazar baldosas / adoquines / escalones rotos, etc.; renovar todo lo que esté sucio y roto: las cosas cansadas son menos preocupantes que las cosas sucias, así que priorice lo que más necesita hacer.
- Busque la mano de obra más barata que pueda encontrar (estudiantes universitarios o incluso usted mismo) y haga que la propiedad esté impecablemente limpia y reparada. Si queda algo de dinero después de esto, colóquelo en una cuenta de ahorros líquidos con intereses altos; todavía no lo utilice para cancelar parte del préstamo.
- La remodelación de cocinas y baños generalmente no aumenta el valor de la casa lo suficiente porque los propietarios tienden a pagar demasiado por la remodelación.
Paso 3. Trabaje en las correcciones menores al final
Otras correcciones menores incluyen cambiar los colores de pintura en pinturas que ya son decentes; cambiar los accesorios de trabajo por otros más modernos; encajar mejor en el interior de los armarios, etc. Es agradable tenerlo, pero no es esencial si no dispone de mucho tiempo y dinero.
- Lea libros escritos sobre lo que los compradores buscan en una casa. Mucho se trata de presentación: si puede utilizar algunos trucos de atajos para mejorar el aspecto de la casa, ahorrará tiempo y dinero. Por supuesto, también debe pasar la inspección del constructor, por lo que esto debe tenerse en cuenta para cualquier problema estructural que deba abordarse.
- Por lo general, limpiar, pintar y agregar plantas es la forma más barata de aumentar el valor de una casa. Una baraja también aumenta el valor más que el precio de la baraja. Reemplazar los accesorios eléctricos y de plomería y reparar cualquier cosa rota también es una forma económica de obtener un buen impulso en el valor de la vivienda.
- Cosas que probablemente puedas hacer tú mismo: repintar. Arranque la alfombra vieja para encontrar pisos de madera dura o volver a alfombrar. Retoque los accesorios antiguos. Pinte áreas menores. Cambie los accesorios. Repavimentar el patio y las áreas de entrada. Cambia el color de la puerta de entrada. Agregue nuevas manijas.
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Prueba del método 2
¿Por qué postergaría la remodelación de un baño?
Trabajar en un baño no se considera una solución importante.
¡No exactamente! No todo el trabajo en el baño es igual. La remodelación puramente estética no es una solución importante. La reparación de un inodoro roto, por otro lado, es una solución importante. ¡Adivina otra vez!
Remodelar un baño puede ser más caro de lo que vale.
¡Derecha! El costo de la remodelación puede ser bastante exorbitante. La mayoría de las veces, estos costos superan el valor agregado a la casa. Siga leyendo para ver otra pregunta de la prueba.
Remodelar una cocina primero es más rentable.
¡Definitivamente no! Remodelar un baño no es muy rentable, pero tampoco lo es remodelar una cocina. Debería postergar ambos tipos de mejoras. Intentar otra vez…
El dinero gastado en remodelación podría invertirse mejor en liquidar un préstamo.
¡No! Este puede parecer el paso más responsable desde el punto de vista fiscal. Sin embargo, hace que su dinero llegue más lejos si lo coloca primero en una cuenta de ahorros líquidos con intereses altos. Acumulará intereses más altos sobre sus ahorros que sobre su préstamo y podrá pagar una mayor parte de su préstamo más adelante. Intentar otra vez…
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Método 3 de 3: Venta de la propiedad
Paso 1. Prepara la casa
Las casas escalonadas pueden venderse sustancialmente más rápido que las casas no escalonadas, a veces hasta un 50% más rápido. Por supuesto, asegúrese de que su casa esté limpia, ordenada y organizada. Trate de hacer que la primera impresión dé una impresión duradera.
- Las casas decoradas a menudo se benefician de colores y características muy neutrales, características que atraen a una amplia gama de personas sin ofender a muchas personas. Eso significa muchos colores neutros (marrones, cremas, etc.) y no demasiados muebles llamativos. Puede alquilar muebles de una empresa de montaje si lo desea, o puede controlar la puesta en escena de la casa usted mismo.
- Retire todos los efectos personales del hogar. Recuerde, desea que las personas que vean la puesta en escena crean que esta casa podría ser su nuevo hogar eventualmente. Los efectos personales, como trofeos, pinturas para niños, recuerdos de vacaciones y fotos familiares, deben eliminarse.
- Haga que el hogar atraiga los sentidos.
- Vista: limpiar, ordenar, organizar, dejar espacio para la habitación abierta, abrir las cortinas, etc.
- Olor: ponga ambientadores en los baños, deje flores en el vestíbulo, coloque una taza de café recién hecho, etc.
- Toque: apele a sus invitados para que se sienten en el sofá más suave; asegúrese de que no quede polvo alrededor.
- Sonido: apague todos los generadores ruidosos, televisores y computadoras, y en su lugar ponga música fácil de escuchar, como jazz.
Paso 2. Muestre la propiedad a compradores potenciales
Discutirlo con ellos. Si un problema en particular se menciona repetidamente, vea si puede usar parte del dinero que ahorró para repararlo / mejorarlo. De lo contrario, modifique su estrategia de venta para distraer la atención. Este paso debería llevar menos de un mes, como máximo.
Utilice el poder de la web y su red personal si tiene problemas para vender la casa. No se limite a confiar en el corredor para realizar la venta. Coloque anuncios en sitios web (Craigslist, Zillow o Trulia son un buen punto de partida) y acceda a sus redes sociales para ver si alguien podría estar interesado en morder
Paso 3. Vende la casa por un precio significativamente más alto que el que compró la propiedad.
Cualquier molestia o gasto con la propiedad ahora es problema del comprador, no suyo. Pague el préstamo, deposite sus ganancias y tómese unas vacaciones.
Esté dispuesto a bajar el precio si nadie muerde. Investigar los precios de las casas en el área es imprescindible, especialmente si el precio de su casa está inflado y ni siquiera lo sabe. Ajustar el precio a una suma más manejable puede significar una venta en poco tiempo. Pagar una hipoteca e impuestos sobre una casa sobrevalorada porque su ego está en el camino de bajar el precio no es una buena manera de ganar dinero
Paso 4. Recuerde informar sus ganancias al IRS
Un monto de $ 100, 000 no declarado puede conducir a una auditoría dolorosa en el futuro. Es una molestia, pero es una molestia necesaria. Puntaje
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Prueba del método 3
¿Qué debe hacer si nadie está haciendo ofertas en su propiedad?
Realizar más mejoras en la propiedad.
¡Definitivamente no! Solo invertirá más dinero en una propiedad que no va a ninguna parte. Incluso puede verse obligado a aumentar el precio para recuperar los costos, y eso hará que la venta sea aún más difícil. ¡Elige otra respuesta!
Mantente firme e insiste en el precio de venta
¡No! Si tiene una suerte extraordinaria, su paciencia podría generar una venta al precio de venta actual. Sin embargo, aún habrá perdido más dinero al pagar la hipoteca y los impuestos al final. Estos pueden superar el dinero que ganó al mantener el mismo precio. ¡Elige otra respuesta!
Bajar el precio
¡Sí! Si nadie está comprando, es posible que esté vendiendo por más del precio de mercado en su área. Bájelo a un precio más razonable para la propiedad y el vecindario y podrá tener su elección de compradores en poco tiempo. Siga leyendo para ver otra pregunta de la prueba.
Retirarlo del mercado por un corto período de tiempo.
¡No exactamente! Darle a su propiedad un descanso de los listados solo lo perjudicará. No será más atractivo para los compradores si vuelve a aparecer, pero al mismo precio anterior. Haga clic en otra respuesta para encontrar la correcta …
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Consejos
- Asista a las reuniones del club de bienes raíces en su área. Estos suelen estar bien publicitados, pero una búsqueda en Google generalmente funcionará igual de bien. Conozca las ideas detrás de la compra y la inversión. No pague los costosos cursos de fin de semana (generalmente alrededor de $ 600) a menos que realmente pueda pagarlos; por lo general, implican una investigación que puede hacer por su cuenta.
- También es posible obtener ganancias cambiando una casa nueva en lugar de una en ruinas.
- Pruebe una "prueba", en la que observe los precios de las viviendas en su área y vea cuánto podría haber ganado si hubiera invertido dinero real. Solo después de que desarrolle mejores instintos y gane algo de verdadera confianza, podrá comenzar a apostar con su propio dinero en efectivo.
- Asegúrese de obtener una liberación de gravámenes de cualquier contratista que brinde los servicios a la propiedad. De lo contrario, los subcontratistas podrían poner un gravamen sobre la propiedad si el contratista general no les paga.
- La ubicación lo es todo. Una casa aceptable en la esquina de la calle principal se venderá por mucho más que una casa impresionante a 8 km (5 millas) de cualquier lugar. Tenga cuidado con la ubicación al comprar.
- Su objetivo es comprar la casa con el peor aspecto de la cuadra para aumentar las posibilidades de que pueda obtener un retorno de su inversión. De lo contrario, es posible que no pueda vender la propiedad debido al estado de las otras casas en el vecindario.
- Asista regularmente a las jornadas de puertas abiertas los sábados y domingos y vea cómo los profesionales preparan las casas para venderlas. Preste especial atención a las plantas, los colores de pintura, las comodidades y cómo hacen que las habitaciones se vean más grandes eliminando paredes, espejos y limitando la cantidad de muebles en el hogar. Incluso algo tan simple como colocar un ambientador con aroma a vainilla en la casa puede hacer que parezca más atractivo.
- Asegúrese de que su crédito sea excelente en caso de que necesite sacar una hipoteca para comprar la propiedad.
- Compre una propiedad que tenga un título claro y trate de evitar que el propietario lleve contratos. En estas situaciones, el propietario podría incumplir con su hipoteca o hacer que se coloquen gravámenes sobre la propiedad durante su propiedad antes de que usted sea dueño de la propiedad. En algunas situaciones, el pago inicial puede liquidar los gravámenes del propietario para que la propiedad se pueda comprar directamente y ponerla a su nombre.
- Es posible invertir en una propiedad con 401K dólares antes de impuestos sin penalizaciones por el dinero que saque. Sin embargo, primero debe buscar el consejo de un agente fiscal del IRS o un CPA que esté bien versado en esta técnica.
Advertencias
- Cambiar una casa es sumamente arriesgado y podrías terminar perdiendo cientos de miles de dólares, sobre los cuales deberás intereses al banco. Solo inténtelo si está seguro de saber exactamente lo que está haciendo.
- La idea detrás de la inversión es que puede realizar una venta antes de que comiencen a acumularse los intereses de su préstamo. Si se encuentra sentado en un "agujero negro", retire el dinero lo mejor que pueda; una pérdida de unos pocos miles de dólares no es tan mala como una propiedad en ruinas y una montaña de deudas de por vida.
